32. Převody vlastnického práva k družstevním jednotkám v ostatních bytových družstvech
Již výše bylo řečeno, že zákon rozlišuje mezi převody vlastnického práva k družstevním jednotkám v někdejších SBD a LBD, které se řídí zvláštní zákonnou úpravou v § 23 a násl. BytZ, a převody družstevních jednotek v ostatních bytových družstvech, pro která platí pouze obecná právní úprava. Tyto převody jsou docela nepochybně možné, ovšem s tím, že:
a) ostatní bytová družstva musí dodržet omezení plynoucí z kupních nebo jiných smluv uzavřených v souvislosti s koupí nebo jiným pořízením bytových budov (zejména předkupní právo prodejce),
b) tyto převody se řídí pouze obecnou úpravou nabývání vlastnického práva k jednotce podle § 6 a § 22 BytZ. To má své závažné praktické důsledky zejména z hlediska vypořádání majetkové účasti člena v bytovém družstvu a trvání jeho členství, neexistence povinných převodů družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů a neexistence zákonné bezplatnosti převodu (§ 23 odst. 2, 3 a § 24–26 BytZ se zde nepoužijí),
c) ostatní bytová družstva nejsou povinna ze zákona pojistit nepřevedené družstevní byty a družstevní nebytové prostory,
d) případné splácení bankovních úvěrů (hypoték za účelem výstavby nebo koupě budovy, úvěrů za účelem rekonstrukce budovy atp.) se řídí obecnou právní úpravou a uzavřenou úvěrovou smlouvou. Z toho též plyne neexistence povinnosti banky přijmout případné předčasné splátky úvěru mimo rámec uzavřené úvěrové smlouvy,
e) případná veřejná podpora poskytnutá na pořízení družstevních budov nebo domů se řídí ustanoveními zvláštních zákonů, nikoliv předpisy o DKBV, a
f) vždy se zde použijí omezení pro nakládání s družstevním nemovitým majetkem plynoucí z § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ.
V praxi vyvolává nikoliv zanedbatelné obtíže nemožnost aplikace § 24 odst. 9 BytZ na výši majetkové účasti člena na jiná bytová družstva než na někdejší SBD.
V daném kontextu lze dle zákona postupovat dvěma způsoby. Buďto bude se členem uzavřena darovací smlouva na převod vlastnického práva k jím užívané jednotce, nebo smlouva kupní. Uzavírání kupních smluv vyvolává pochopitelný nesouhlas, neboť členové – nájemci bytů argumentují jednak tím, že již jednou „svůj byt“ zaplatili (formou majetkové účasti člena v bytovém družstvu) a kromě toho nemají zpravidla potřebné finanční prostředky na koupi. Kromě toho ani jeden z těchto způsobů neřeší otázku vypořádání majetkové účasti člena v bytovém družstvu.
Přitom lze postupovat následujícím způsobem. Strany se dohodnou na zániku členství člena v bytovém družstvu dohodou, s tím, že prostředky, které by bytové družstvo vyplatilo bývalému členovi jako jeho vypořádací podíl, se započtou proti dohodnuté kupní ceně za jednotku. Jelikož výše kupní ceny bude stanovena ve výši vypořádacího podílu a dohodou lze započítat mj. i nesplatné pohledávky proti splatným (§ 581 odst. 3 ObčZ), lze tímto způsobem vyřešit vše, a to v jediné smlouvě. Jedinou výjimkou, kterou nelze předem smluvně zajistit, je garance, že bude bývalý člen znovu přijat do bytového družstva, neboť na přijetí nemá právní nárok a k povinnosti někoho přijmout za člena se bytové družstvo nemůže předem smluvně zavázat.
Vzhledem k tomu připadá v úvahu ještě jeden způsob, od prvého odchylný jen omezeně. Místo zániku členství v bytovém družstvu dohodou se mohou strany dohodnout, že člen i nadále zůstane členem bytového družstva, ovšem že i za trvání členství dojde k zániku jeho majetkové účasti v bytovém družstvu v rozsahu dalšího členského vkladu (a člen zůstane členem jen se základním členským vkladem), přičemž majetkové vypořádání plynoucí z tohoto snížení majetkové účasti se započte proti kupní ceně za jednotku.
Varianta koupě jednotky je pro nabyvatele jednotky výhodnější potud, že dojde-li k úhradě kupní ceny (byť cestou započtení vzájemných pohledávek), pak zde (s výjimkou případů zjevného nepoměru mezi hodnotou jednotky a výší kupní ceny) nepřipadá v úvahu aplikace § 15 odst. 1 písm. c) KV, resp. po 1. 1. 2008 aplikace § 234–243 InsZ o neúčinnosti právních úkonů dlužníka – bytového družstva poškozujících práva jeho věřitelů v předepsané lhůtě.
