11.2 Právní problémy nové výstavby
Obecně je třeba varovat před zbrklým zahájením výstavby. Důvody jsou tu dvojího rázu.
a) Předně zajišťování nových finančních prostředků pro realizaci projektu se pravidelně neobešlo bez přijetí nových členů bytových družstev, kteří se svými dalšími členskými vklady podíleli na financování výstavby. To zejména v jednodomovních bytových družstvech vyvolává mj. změnu poměru sil při přijímání rozhodování, neboť i noví členové získávají mj. hlasovací právo na zasedání členské schůze. Se zřetelem k tomuto problému mnohá bytová družstva postupují druhým možným způsobem, totiž buďto financují výstavbu z vlastních zdrojů (což vyvolává otázku, odkud tyto finanční prostředky byly vzaty), anebo na základě smluv o půjčce či úvěru a smluv o smlouvách budoucích s budoucími vlastníky jednotek – bytů takto postavených.
b) Druhý okruh problémů pak vyvolává otázka, zda se touto výstavbou nezasahuje do práv členů – nájemců družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů nacházejících se v konkrétní budově, kterým svědčí zákonné právo na převod družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru do vlastnictví podle § 24 TransfZ nebo podle § 23 odst. 2, 3 BytZ. Je totiž třeba si uvědomit, že tito členové – nájemci uplatnili své právo za určitého konkrétního právního a faktického stavu budovy, v níž se předmět jejich nájmu nachází, který ovšem je v důsledku nástavby nebo vestavby nutně významným způsobem měněn. I když obecně člen – nájemce nemá právo na to, aby se stal vlastníkem jednotky s nějakým určitým konkrétním spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku, je třeba si uvědomit, že realizací vestavby nebo nástavby bude jeho právní postavení nepochybně dotčeno, a to ne nutně vždy jen pozitivním způsobem, jak často argumentují funkcionáři bytových družstev nespokojeným členům. Často se totiž poukazuje jen na pozitiva nástavby nebo vestavby (zlepšení vzhledu stavby, revitalizace a zateplení budovy nebo domu, opravy společných částí budovy nebo domu atp.), aniž by se upozornilo i na negativa (přinejmenším dočasný život bydlících členů na staveništi, zvětšení počtu jednotek spojené se zmenšením spoluvlastnických podílů na společných částech domu přináležejících k již existujícím bytům a nebytovým prostorům a s tím spojený vyšší počet spoluvlastníků domu aj.).
Člen – nájemce navíc nemá možnost (oproti vlastníkovi jednotky) realizaci nástavby nebo vestavby zabránit. Vlastník jednotky se bránit může velmi snadno, neboť realizace nástavby nebo vestavby vyžaduje uzavření smlouvy o výstavbě, kterou musí uzavřít všichni vlastníci jednotek v domě (§ 17 odst. 4 BytZ). Pouhá nečinnost kteréhokoliv z vlastníků jednotek může proto výstavbě zabránit hned v zárodku.
Člen – nájemce však jak v budovách, tak i v domech s jednotkami není stranou smlouvy nikdy, za něj vždy uzavírá smlouvu bytové družstvo jako (spolu)vlastník budovy nebo domu.
Při přeměně vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek přecházejí na vlastníky jednotek i práva a povinnosti původního vlastníka budovy týkající se společných částí domu, tedy mj. i přinejmenším ta část práv a povinností bytového družstva jakožto strany smlouvy o výstavbě, která se týká spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku, ale také např. poměrný díl původní spoluúčasti bytového družstva na financování stavebních nákladů [§ 6 odst. 1 písm. f), § 18 odst. 1 písm. f) BytZ]. Jestliže poté dojde k převodu vlastnického práva k jednotce z vlastnictví bytového družstva129 do vlastnictví člena – nájemce, přechází na něj jakožto na singulárního sukcesora bytového družstva i poměrná část práv a povinností v rozsahu týkajícím se toho konkrétního předmětu převodu.
Se zřetelem k výše řečenému je třeba – a odpovídá i požadavku jak vnitrodružstevní demokracie, tak zejména pravidlu dobrých mravů – aby bytové družstvo požádalo o souhlas s realizací nástavby nebo vestavby členy – nájemce všech družstevních bytů nebo družstevních nebytových prostorů nacházejících se v konkrétní budově, na které se má nástavba nebo vestavba realizovat, a to bez ohledu na to, zda jim náleží zákonné právo na převod podle § 24 TransfZ nebo § 23 odst. 2, 3 BytZ či nikoliv.
Lze důvodně soudit, že každá smlouva (a to jak smlouva o výstavbě, tak smlouva jiná), která se týká pořízení nástavby nebo vestavby v budově nebo domě ve (spolu)vlastnictví bytového družstva, ke které nebyl udělen souhlas všemi členy – nájemci družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů nacházejících se v této budově nebo domě, je absolutně neplatná podle § 39 ObčZ ve spojení s § 3 odst. 1 ObčZ.130
129 To platí jak při převodech z vlastnictví někdejších SBD a LBD, ale i při převodech z vlastnictví jiných bytových družstev
130 Shodně usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 1459/2004 (cit. dle www.nsoud.cz). Oproti cit. rozh. Nejvyššího soudu ČR však soudím, že je zde zcela
irelevantní existence zákonného práva na převod. Stejně tak považuji za irelevantní případnou (ne)existenci úpravy této otázky ve stanovách. Ochrana práv členů – nájemců zde musí mít vždy absolutní prioritu před zájmy třetích osob.
