|
20. dubna 2009
Bytové družstvo, převody družstevních bytů a další aktuální otázky
V předkládané publikaci se JUDr. Tomáš Dvořák, PH.D. zabývá problematikou družstevní komplexní bytové výstavby a s tím bezprostředně související problematikou převodů družstevních bytů a družstevních nebytových prostor do vlastnictví členů těchto bytových družstev podle zákonů č. 42/1992 Sb. a č. 72/1994 Sb. Kniha má tyto části: I. Stručná historie bytových družstev v českých zemích, II. Právní úprava bytových družstev de lege lata - společné výklady pro všechna bytová družstva, III. Družstevní výstavba po roce 1992, IV. Převody družstevních jednotek a staveb, V. Transformace někdejších SBD a LBD podle zákona č. 42/1992 Sb., VI. Vypořádání právních vztahů k pozemkům užívaným bytovými družstvy, VII. Další otázky transformace někdejších SBD a LBD, VIII. Specifické otázky právní úpravy vlastnictví družstevních jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., IX. Závěry. Z kapitol vybíráme namátkou např. kapitolu 17. - Smlouva o převodu vlastnického práva k družstevní jednotce nebo stavbě, kapitolu 19. - Důsledky převodu družstevní jednotky nebo stavby na členství nabyvatele v někdejším SBD nebo LBD, kapitolu 22. - Práva členů a exekuce na majetek někdejšího SBD nebo LBD, kapitolu 31. - Finanční vypořádání mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků jednotek atd. Naše ukázky jsou z těchto kapitol: 11. - Nová výstavba cestou družstevních nástaveb a vestaveb, 13. - Společné principy převodů družstevních jednotek a staveb do vlastnictví členů - nájemců bytových družstev, 32. - Převody vlastnického práva k družstevním jednotkám v ostatních bytových družstvech, 34.- Poznámky ke stavu a perspektivám bytového družstevnictví.
Nová výstavba cestou družstevních nástaveb a vestaveb
11.2 Právní problémy nové výstavby Obecně je třeba varovat před zbrklým zahájením výstavby. Důvody jsou tu dvojího rázu. a) Předně zajišťování nových finančních prostředků pro realizaci projektu se pravidelně neobešlo bez přijetí nových členů bytových družstev, kteří se svými dalšími členskými vklady podíleli na financování výstavby. To zejména v jednodomovních bytových družstvech vyvolává mj. změnu poměru sil při přijímání rozhodování, neboť i noví členové získávají mj. hlasovací právo na zasedání členské schůze. Se zřetelem k tomuto problému mnohá bytová družstva postupují druhým možným způsobem, totiž buďto financují výstavbu z vlastních zdrojů (což vyvolává otázku, odkud tyto finanční prostředky byly vzaty), anebo na základě smluv o půjčce či úvěru a smluv o smlouvách budoucích s budoucími vlastníky jednotek – bytů takto postavených. b) Druhý okruh problémů pak vyvolává otázka, zda se touto výstavbou nezasahuje do práv členů – nájemců družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů nacházejících se v konkrétní budově, kterým svědčí zákonné právo na převod družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru do vlastnictví podle § 24 TransfZ nebo podle § 23 odst. 2, 3 BytZ. Je totiž třeba si uvědomit, že tito členové – nájemci uplatnili své právo za určitého konkrétního právního a faktického stavu budovy, v níž se předmět jejich nájmu nachází, který ovšem je v důsledku nástavby nebo vestavby nutně významným způsobem měněn. I když obecně člen – nájemce nemá právo na to, aby se stal vlastníkem jednotky s nějakým určitým konkrétním spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku, je třeba si uvědomit, že realizací vestavby nebo nástavby bude jeho právní postavení nepochybně dotčeno, a to ne nutně vždy jen pozitivním způsobem, jak často argumentují funkcionáři bytových družstev nespokojeným členům. Často se totiž poukazuje jen na pozitiva nástavby nebo vestavby (zlepšení vzhledu stavby, revitalizace a zateplení budovy nebo domu, opravy společných částí budovy nebo domu atp.), aniž by se upozornilo i na negativa (přinejmenším dočasný život bydlících členů na staveništi, zvětšení počtu jednotek spojené se zmenšením spoluvlastnických podílů na společných částech domu přináležejících k již existujícím bytům a nebytovým prostorům a s tím spojený vyšší počet spoluvlastníků domu aj.). Člen – nájemce navíc nemá možnost (oproti vlastníkovi jednotky) realizaci nástavby nebo vestavby zabránit. Vlastník jednotky se bránit může velmi snadno, neboť realizace nástavby nebo vestavby vyžaduje uzavření smlouvy o výstavbě, kterou musí uzavřít všichni vlastníci jednotek v domě (§ 17 odst. 4 BytZ). Pouhá nečinnost kteréhokoliv z vlastníků jednotek může proto výstavbě zabránit hned v zárodku. Člen – nájemce však jak v budovách, tak i v domech s jednotkami není stranou smlouvy nikdy, za něj vždy uzavírá smlouvu bytové družstvo jako (spolu)vlastník budovy nebo domu. Při přeměně vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek přecházejí na vlastníky jednotek i práva a povinnosti původního vlastníka budovy týkající se společných částí domu, tedy mj. i přinejmenším ta část práv a povinností bytového družstva jakožto strany smlouvy o výstavbě, která se týká spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku, ale také např. poměrný díl původní spoluúčasti bytového družstva na financování stavebních nákladů [§ 6 odst. 1 písm. f), § 18 odst. 1 písm. f) BytZ]. Jestliže poté dojde k převodu vlastnického práva k jednotce z vlastnictví bytového družstva129 do vlastnictví člena – nájemce, přechází na něj jakožto na singulárního sukcesora bytového družstva i poměrná část práv a povinností v rozsahu týkajícím se toho konkrétního předmětu převodu. Se zřetelem k výše řečenému je třeba – a odpovídá i požadavku jak vnitrodružstevní demokracie, tak zejména pravidlu dobrých mravů – aby bytové družstvo požádalo o souhlas s realizací nástavby nebo vestavby členy – nájemce všech družstevních bytů nebo družstevních nebytových prostorů nacházejících se v konkrétní budově, na které se má nástavba nebo vestavba realizovat, a to bez ohledu na to, zda jim náleží zákonné právo na převod podle § 24 TransfZ nebo § 23 odst. 2, 3 BytZ či nikoliv. Lze důvodně soudit, že každá smlouva (a to jak smlouva o výstavbě, tak smlouva jiná), která se týká pořízení nástavby nebo vestavby v budově nebo domě ve (spolu)vlastnictví bytového družstva, ke které nebyl udělen souhlas všemi členy – nájemci družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů nacházejících se v této budově nebo domě, je absolutně neplatná podle § 39 ObčZ ve spojení s § 3 odst. 1 ObčZ.130 129 To platí jak při převodech z vlastnictví někdejších SBD a LBD, ale i při převodech z vlastnictví jiných bytových družstev 130 Shodně usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 1459/2004 (cit. dle www.nsoud.cz). Oproti cit. rozh. Nejvyššího soudu ČR však soudím, že je zde zcela irelevantní existence zákonného práva na převod. Stejně tak považuji za irelevantní případnou (ne)existenci úpravy této otázky ve stanovách. Ochrana práv členů – nájemců zde musí mít vždy absolutní prioritu před zájmy třetích osob. Společné principy převodů družstevních jednotek a staveb do vlastnictví členů - nájemců bytových družstev
13.1 Zákonná ochrana členů – nájemců Převod vlastnického práva k družstevní jednotce nebo k družstevní stavbě je možný jen do vlastnictví člena – nájemce této jednotky nebo stavby (§ 23 odst. 1 BytZ); smlouva uzavřená v rozporu s tímto zákonným ustanovením je pro rozpor se zákonem absolutně neplatná (§ 39 ObčZ).132 Výjimka je zde dána pouze tehdy, jsou-li splněny podmínky § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ. Vlastnické právo k družstevní jednotce nebo k družstevní stavbě se vždy převádí:133 a) u manželů, kteří jsou společnými členy bytového družstva, se vždy stavba nebo jednotka převádí do jejich SJM, a to i v případě, že došlo (ad hoc nebo generálně) k modifikaci rozsahu SJM dohodou manželů podle § 143a ObčZ, b) u manželů, kde je pouze jeden z nich individuálním členem bytového družstva, se stavba nebo jednotka vždy převádí do výlučného vlastnictví toho z nich, který je členem; existence společného nájmu je zde irelevantní, neboť rozhodující je právní postavení člena,134 nebo c) (výjimečně) u manželů, kteří jsou společnými členy, avšak jejich SJM za trvání manželství zaniklo nebo bylo zúženo jen na věci tvořící obvyklé vybavení domácnosti nebo je jeho vznik vyhrazen až ke dni zániku manželství, se družstevní jednotka nebo stavba převádí do jejich podílového spoluvlastnictví s tím, že podíly obou manželů jsou obligatorně stejné. 13.2 Omezení plynoucí z devizových předpisů Při (povinných i dobrovolných) převodech družstevních staveb nebo jednotek z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví člena – nájemce musí být vždy důsledně respektována omezení plynoucí z devizových předpisů. Podle § 17 odst. 2 zákona č. 219/1995 Sb., devizového zákona, ve znění pozdějších předpisů, platí, že družstevní stavby nebo jednotky smí do svého vlastnictví nabývat pouze: a) fyzická osoba s trvalým pobytem nebo právnická osoba se sídlem135 na území ČR, b) fyzická osoba s českým státním občanstvím, c) fyzická osoba s průkazem o povolení k pobytu pro občana členského státu ES/EU, d) právnická osoba se sídlem mimo území ČR, která umístí na území ČR podnik nebo organizační složku podniku a je oprávněna v ČR podnikat, a e) jiná fyzická nebo právnická osoba jen tehdy, jestliže její vlastnické právo k jednotce vzniklo: 1. děděním, 2. pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti, 3. převodem do SJM, z nichž pouze jeden z manželů je českým státním občanem nebo osobou s trvalým pobytem na území ČR, 4. převodem od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, 5. výměnou za jinou nemovitost nacházející se na území ČR, jejíž cena zjištěná postupem podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou postupem podle téhož zákona, 6. na základě předkupního práva z titulu existence podílového spoluvlastnictví, 7. výstavbou na vlastním pozemku, a 8. na základě právních předpisů o restitucích. 132 Na tomto závěru nemění nic ani nevhodné systematické zařazení § 23 odst. 1 BytZ do úpravy transformace někdejších SBD a LBD. 134 Shodně Jehlička, O., Švestka, J. Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů. Právní rozhledy, 1995, č. 12, s. 474; a Zatočil, J. Převody družstevních bytů do vlastnictví. Právní rádce, 1996, č. 5, s. 16. 135 Z dikce zákona není zřejmé, zda se tím rozumí – vzhledem k § 19c ObčZ – sídlo skutečné anebo rejstříkové (zapsané). Vzhledem k principu publicity zápisů obchodního rejstříku, nadačního rejstříku, rejstříku obecně prospěšných společností a rejstříku společenství lze dovodit, že se tím patrně rozumí zapsané (rejstříkové) sídlo. U ostatních právnických osob, jejichž sídlo se do veřejného rejstříku nezapisuje, se patrně jedná o sídlo skutečné, jelikož jiné sídlo zde pojmově nepřipadá v úvahu. Společné principy převodů družstevních jednotek a staveb do vlastnictví členů – nájemců bytových družstev Převody vlastnického práva k družstevním jednotkám v ostatních bytových družstvech
32. Převody vlastnického práva k družstevním jednotkám v ostatních bytových družstvech Již výše bylo řečeno, že zákon rozlišuje mezi převody vlastnického práva k družstevním jednotkám v někdejších SBD a LBD, které se řídí zvláštní zákonnou úpravou v § 23 a násl. BytZ, a převody družstevních jednotek v ostatních bytových družstvech, pro která platí pouze obecná právní úprava. Tyto převody jsou docela nepochybně možné, ovšem s tím, že: a) ostatní bytová družstva musí dodržet omezení plynoucí z kupních nebo jiných smluv uzavřených v souvislosti s koupí nebo jiným pořízením bytových budov (zejména předkupní právo prodejce), b) tyto převody se řídí pouze obecnou úpravou nabývání vlastnického práva k jednotce podle § 6 a § 22 BytZ. To má své závažné praktické důsledky zejména z hlediska vypořádání majetkové účasti člena v bytovém družstvu a trvání jeho členství, neexistence povinných převodů družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů a neexistence zákonné bezplatnosti převodu (§ 23 odst. 2, 3 a § 24–26 BytZ se zde nepoužijí), c) ostatní bytová družstva nejsou povinna ze zákona pojistit nepřevedené družstevní byty a družstevní nebytové prostory, d) případné splácení bankovních úvěrů (hypoték za účelem výstavby nebo koupě budovy, úvěrů za účelem rekonstrukce budovy atp.) se řídí obecnou právní úpravou a uzavřenou úvěrovou smlouvou. Z toho též plyne neexistence povinnosti banky přijmout případné předčasné splátky úvěru mimo rámec uzavřené úvěrové smlouvy, e) případná veřejná podpora poskytnutá na pořízení družstevních budov nebo domů se řídí ustanoveními zvláštních zákonů, nikoliv předpisy o DKBV, a f) vždy se zde použijí omezení pro nakládání s družstevním nemovitým majetkem plynoucí z § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ. V praxi vyvolává nikoliv zanedbatelné obtíže nemožnost aplikace § 24 odst. 9 BytZ na výši majetkové účasti člena na jiná bytová družstva než na někdejší SBD. V daném kontextu lze dle zákona postupovat dvěma způsoby. Buďto bude se členem uzavřena darovací smlouva na převod vlastnického práva k jím užívané jednotce, nebo smlouva kupní. Uzavírání kupních smluv vyvolává pochopitelný nesouhlas, neboť členové – nájemci bytů argumentují jednak tím, že již jednou „svůj byt“ zaplatili (formou majetkové účasti člena v bytovém družstvu) a kromě toho nemají zpravidla potřebné finanční prostředky na koupi. Kromě toho ani jeden z těchto způsobů neřeší otázku vypořádání majetkové účasti člena v bytovém družstvu. Přitom lze postupovat následujícím způsobem. Strany se dohodnou na zániku členství člena v bytovém družstvu dohodou, s tím, že prostředky, které by bytové družstvo vyplatilo bývalému členovi jako jeho vypořádací podíl, se započtou proti dohodnuté kupní ceně za jednotku. Jelikož výše kupní ceny bude stanovena ve výši vypořádacího podílu a dohodou lze započítat mj. i nesplatné pohledávky proti splatným (§ 581 odst. 3 ObčZ), lze tímto způsobem vyřešit vše, a to v jediné smlouvě. Jedinou výjimkou, kterou nelze předem smluvně zajistit, je garance, že bude bývalý člen znovu přijat do bytového družstva, neboť na přijetí nemá právní nárok a k povinnosti někoho přijmout za člena se bytové družstvo nemůže předem smluvně zavázat. Vzhledem k tomu připadá v úvahu ještě jeden způsob, od prvého odchylný jen omezeně. Místo zániku členství v bytovém družstvu dohodou se mohou strany dohodnout, že člen i nadále zůstane členem bytového družstva, ovšem že i za trvání členství dojde k zániku jeho majetkové účasti v bytovém družstvu v rozsahu dalšího členského vkladu (a člen zůstane členem jen se základním členským vkladem), přičemž majetkové vypořádání plynoucí z tohoto snížení majetkové účasti se započte proti kupní ceně za jednotku. Varianta koupě jednotky je pro nabyvatele jednotky výhodnější potud, že dojde-li k úhradě kupní ceny (byť cestou započtení vzájemných pohledávek), pak zde (s výjimkou případů zjevného nepoměru mezi hodnotou jednotky a výší kupní ceny) nepřipadá v úvahu aplikace § 15 odst. 1 písm. c) KV, resp. po 1. 1. 2008 aplikace § 234–243 InsZ o neúčinnosti právních úkonů dlužníka – bytového družstva poškozujících práva jeho věřitelů v předepsané lhůtě. Návrhy de lege ferenda ve vztahu k zákonu č. 72/1994 Sb. a obchodnímu zákoníku
34.3.1 Návrhy de lege ferenda ve vztahu k zákonu č. 72/1994 Sb. 1. V první řadě se jeví nezbytným důsledně trvat na dokončení těch převodů, na které mají členové nárok a na kterých budou trvat. Platná úprava tyto nároky chrání v dostatečné míře. Vedle nich je však třeba trvat i na potřebné míře stability právních vztahů, a to jak ve vztahu k bytovým družstvům a jejich členům – nájemcům, tak i ve vztahu ke třetím osobám. Se zřetelem k tomu lze doporučit určité přiměřené prodloužení zákonné promlčecí lhůty pro převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů podle § 23 a násl. BytZ. Je totiž zřejmé, že řada členů nebude objektivně schopna splnit zákonnou podmínku jednorázového doplatku nesplacené části investičního úvěru na DKBV. Rovněž tak pro někdejší SBD by toto prodloužení bylo výhodné, protože jinak je s největší pravděpodobností čekají problémy v průběhu I. pololetí 2010, kdy se objeví velká řada těch členů, kteří se rozhodnou své zákonné právo uplatnit na poslední chvíli, aby nedošlo k promlčení jejich nároku. 2. Ochrana členů – nájemců však musí být vedena i ve vztahu k nebydlícím členům a členům – vlastníkům. Je třeba vzít v potaz, že zájmy těchto kategorií členů se z pouhé povahy věci dramaticky rozcházejí, protože zatímco člen – nájemce může být v důsledku pouze nevhodného řízení bytového družstva připraven o střechu nad hlavou, člen – vlastník i nebydlící člen přijde jen o svoji – zpravidla jen zcela minimální – majetkovou účast v bytovém družstvu. a) Proto lze doporučit reformulaci § 24 odst. 9 BytZ v tom směru, že dojde-li k převodu předmětu nájmu (nebo – při více předmětech nájmu – posledního z nich) do vlastnictví člena, obligatorně zaniká jeho členství v bytovém družstvu, s tím, že zůstane-li mu v bytovém družstvu i tak nějaká zbytková majetková účast (např. základní členský vklad, který nebyl zdrojem financování DKBV), má právo na její vypořádání s tím, že zákon dovolí, že se strany mohou dohodnout jinak, tj. např. i na dalším kontinuálním pokračování členství nabyvatele v někdejším SBD nebo LBD. b) Dále by mělo být uváženo, že členové – nájemci mají v bytovém družstvu majetkovou účast, která – i se zohledněním změn její výše v čase v dobách DKBV a modifikacích ve všech různých druzích bytových družstev – mnohonásobně převyšuje majetkovou členů – vlastníků a nebydlících členů. Zákon by proto měl těmto členům poskytnout alespoň právo veta při rozhodování o zásadních otázkách existence a činnosti bytového družstva tak, aby tito členové nemohli být většinou členů – vlastníků a nebydlících členů přehlasováni; to platí i pro bytová družstva, kde je rozhodováno cestou shromáždění delegátů. c) De lege ferenda se jeví vhodným uvážit, zda by nemělo být legislativně připuštěno členství společenství v bytovém družstvu (k tomu viz úvahy výše). 34.3.2 Návrhy de lege ferenda ve vztahu k obchodnímu zákoníku Již výše bylo řečeno, že nemůže být výsledkem transformace někdejších SBD a LBD zvýhodnění jedněch na úkor druhých. a) Se zřetelem k tomu lze de lege ferenda doporučit jednak přiměřené zpřísnění dosavadního režimu nakládání s družstevním bytovým fondem, a to ve vztahu k veškerým právním i faktickým dispozicím s ním tak, aby nebylo možno s ním účelově nakládat byť jen proti vůli menšiny. Není dnes např. vyloučeno, že vedoucí orgány bytového družstva rozhodnou např. o pořízení nástavby na družstevní budově i proti vůli většiny nebo menšiny členů – nájemců, ačkoliv praktické důsledky takového projektu dopadnou primárně právě na hlavy členů – nájemců v této budově. Rovněž tak § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ je nedostačující, neboť v dostatečném rozsahu nechrání práva nesouhlasící menšiny. b) Právě za účelem posílení ochrany členů – nájemců – je vhodné zesílit jejich právní postavení v bytovém družstvu tak, aby zákon umožnil jim přiznávat více než jeden hlas, zatímco ostatní členové by měli vždy pouze jeden hlas. To sice dnes je možné, ovšem vzhledem k dikci § 240 ObchZ toliko omezeně. c) Jako nedostatečná se jeví ochrana členů, jejichž majetková účast v bytovém družstvu je větší než nepatrná, před případnými účelovými změnami stanov v části upravující výpočet vypořádacího podílu, není-li mezi členem a bytovým družstvem uzavřena písemná smlouva o dalším členském vkladu a způsobu jeho vypořádání. De lege ferenda lze proto doporučit takovou úpravu, která by určila, že vůči členovi je změna způsobu výpočtu vypořádacího podílu ve stanovách neúčinná, pokud pro ni nehlasoval nebo alespoň dodatečně nevyslovil se změnou souhlas. d) Konečně zásadní zpřesnění by si zasloužila celá právní úprava bytových družstev, a to zejména úprava členství v bytovém družstvu, která je dnes výkladově komplikovaná. |