34.3.1 Návrhy de lege ferenda ve vztahu k zákonu č. 72/1994 Sb.
1. V první řadě se jeví nezbytným důsledně trvat na dokončení těch převodů, na které mají členové nárok a na kterých budou trvat. Platná úprava tyto nároky chrání v dostatečné míře. Vedle nich je však třeba trvat i na potřebné míře stability právních vztahů, a to jak ve vztahu k bytovým družstvům a jejich členům – nájemcům, tak i ve vztahu ke třetím osobám.
Se zřetelem k tomu lze doporučit určité přiměřené prodloužení zákonné promlčecí lhůty pro převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů podle § 23 a násl. BytZ. Je totiž zřejmé, že řada členů nebude objektivně schopna splnit zákonnou podmínku jednorázového doplatku nesplacené části investičního úvěru na DKBV. Rovněž tak pro někdejší SBD by toto prodloužení bylo výhodné, protože jinak je s největší pravděpodobností čekají problémy v průběhu I. pololetí 2010, kdy se objeví velká řada těch členů, kteří se rozhodnou své zákonné právo uplatnit na poslední chvíli, aby nedošlo k promlčení jejich nároku.
2. Ochrana členů – nájemců však musí být vedena i ve vztahu k nebydlícím členům a členům – vlastníkům. Je třeba vzít v potaz, že zájmy těchto kategorií členů se z pouhé povahy věci dramaticky rozcházejí, protože zatímco člen – nájemce může být v důsledku pouze nevhodného řízení bytového družstva připraven o střechu nad hlavou, člen – vlastník i nebydlící člen přijde jen o svoji – zpravidla jen zcela minimální – majetkovou účast v bytovém družstvu.
a) Proto lze doporučit reformulaci § 24 odst. 9 BytZ v tom směru, že dojde-li k převodu předmětu nájmu (nebo – při více předmětech nájmu – posledního z nich) do vlastnictví člena, obligatorně zaniká jeho členství v bytovém družstvu, s tím, že zůstane-li mu v bytovém družstvu i tak nějaká zbytková majetková účast (např. základní členský vklad, který nebyl zdrojem financování DKBV), má právo na její vypořádání s tím, že zákon dovolí, že se strany mohou dohodnout jinak, tj. např. i na dalším kontinuálním pokračování členství nabyvatele v někdejším SBD nebo LBD.
b) Dále by mělo být uváženo, že členové – nájemci mají v bytovém družstvu majetkovou účast, která – i se zohledněním změn její výše v čase v dobách DKBV a modifikacích ve všech různých druzích bytových družstev – mnohonásobně převyšuje majetkovou členů – vlastníků a nebydlících členů. Zákon by proto měl těmto členům poskytnout alespoň právo veta při rozhodování o zásadních otázkách existence a činnosti bytového družstva tak, aby tito členové nemohli být většinou členů – vlastníků a nebydlících členů přehlasováni; to platí i pro bytová družstva, kde je rozhodováno cestou shromáždění delegátů.
c) De lege ferenda se jeví vhodným uvážit, zda by nemělo být legislativně připuštěno členství společenství v bytovém družstvu (k tomu viz úvahy výše).
34.3.2 Návrhy de lege ferenda ve vztahu k obchodnímu zákoníku
Již výše bylo řečeno, že nemůže být výsledkem transformace někdejších SBD a LBD zvýhodnění jedněch na úkor druhých.
a) Se zřetelem k tomu lze de lege ferenda doporučit jednak přiměřené zpřísnění dosavadního režimu nakládání s družstevním bytovým fondem, a to ve vztahu k veškerým právním i faktickým dispozicím s ním tak, aby nebylo možno s ním účelově nakládat byť jen proti vůli menšiny. Není dnes např. vyloučeno, že vedoucí orgány bytového družstva rozhodnou např. o pořízení nástavby na družstevní budově i proti vůli většiny nebo menšiny členů – nájemců, ačkoliv praktické důsledky takového projektu dopadnou primárně právě na hlavy členů – nájemců v této budově. Rovněž tak § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ je nedostačující, neboť v dostatečném rozsahu nechrání práva nesouhlasící menšiny.
b) Právě za účelem posílení ochrany členů – nájemců – je vhodné zesílit jejich právní postavení v bytovém družstvu tak, aby zákon umožnil jim přiznávat více než jeden hlas, zatímco ostatní členové by měli vždy pouze jeden hlas. To sice dnes je možné, ovšem vzhledem k dikci § 240 ObchZ toliko omezeně.
c) Jako nedostatečná se jeví ochrana členů, jejichž majetková účast v bytovém družstvu je větší než nepatrná, před případnými účelovými změnami stanov v části upravující výpočet vypořádacího podílu, není-li mezi členem a bytovým družstvem uzavřena písemná smlouva o dalším členském vkladu a způsobu jeho vypořádání. De lege ferenda lze proto doporučit takovou úpravu, která by určila, že vůči členovi je změna způsobu výpočtu vypořádacího podílu ve stanovách neúčinná, pokud pro ni nehlasoval nebo alespoň dodatečně nevyslovil se změnou souhlas.
d) Konečně zásadní zpřesnění by si zasloužila celá právní úprava bytových družstev, a to zejména úprava členství v bytovém družstvu, která je dnes výkladově komplikovaná.
