13.1 Zákonná ochrana členů – nájemců
Převod vlastnického práva k družstevní jednotce nebo k družstevní stavbě je možný jen do vlastnictví člena – nájemce této jednotky nebo stavby (§ 23 odst. 1 BytZ); smlouva uzavřená v rozporu s tímto zákonným ustanovením je pro rozpor se zákonem absolutně neplatná (§ 39 ObčZ).132 Výjimka je zde dána pouze tehdy, jsou-li splněny podmínky § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ.
Vlastnické právo k družstevní jednotce nebo k družstevní stavbě se vždy převádí:133
a) u manželů, kteří jsou společnými členy bytového družstva, se vždy stavba nebo jednotka převádí do jejich SJM, a to i v případě, že došlo (ad hoc nebo generálně) k modifikaci rozsahu SJM dohodou manželů podle § 143a ObčZ,
b) u manželů, kde je pouze jeden z nich individuálním členem bytového družstva, se stavba nebo jednotka vždy převádí do výlučného vlastnictví toho z nich, který je členem; existence společného nájmu je zde irelevantní, neboť rozhodující je právní postavení člena,134 nebo
c) (výjimečně) u manželů, kteří jsou společnými členy, avšak jejich SJM za trvání manželství zaniklo nebo bylo zúženo jen na věci tvořící obvyklé vybavení domácnosti nebo je jeho vznik vyhrazen až ke dni zániku manželství, se družstevní jednotka nebo stavba převádí do jejich podílového spoluvlastnictví s tím, že podíly obou manželů jsou obligatorně stejné.
13.2 Omezení plynoucí z devizových předpisů
Při (povinných i dobrovolných) převodech družstevních staveb nebo jednotek z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví člena – nájemce musí být vždy důsledně respektována omezení plynoucí z devizových předpisů.
Podle § 17 odst. 2 zákona č. 219/1995 Sb., devizového zákona, ve znění pozdějších předpisů, platí, že družstevní stavby nebo jednotky smí do svého vlastnictví nabývat pouze:
a) fyzická osoba s trvalým pobytem nebo právnická osoba se sídlem135 na území ČR,
b) fyzická osoba s českým státním občanstvím,
c) fyzická osoba s průkazem o povolení k pobytu pro občana členského státu ES/EU,
d) právnická osoba se sídlem mimo území ČR, která umístí na území ČR podnik nebo organizační složku podniku a je oprávněna v ČR podnikat,
a
e) jiná fyzická nebo právnická osoba jen tehdy, jestliže její vlastnické právo k jednotce vzniklo:
1. děděním,
2. pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti,
3. převodem do SJM, z nichž pouze jeden z manželů je českým státním občanem nebo osobou s trvalým pobytem na území ČR,
4. převodem od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela,
5. výměnou za jinou nemovitost nacházející se na území ČR, jejíž cena zjištěná postupem podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou postupem podle téhož zákona,
6. na základě předkupního práva z titulu existence podílového spoluvlastnictví,
7. výstavbou na vlastním pozemku, a
8. na základě právních předpisů o restitucích.
132 Na tomto závěru nemění nic ani nevhodné systematické zařazení § 23 odst. 1 BytZ do úpravy transformace někdejších SBD a LBD.
134 Shodně Jehlička, O., Švestka, J. Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů. Právní rozhledy, 1995, č. 12, s. 474; a Zatočil, J. Převody družstevních bytů do vlastnictví. Právní rádce, 1996, č. 5, s. 16.
135 Z dikce zákona není zřejmé, zda se tím rozumí – vzhledem k § 19c ObčZ – sídlo skutečné anebo rejstříkové (zapsané). Vzhledem k principu publicity zápisů obchodního rejstříku, nadačního rejstříku, rejstříku obecně prospěšných společností a rejstříku společenství lze dovodit, že se tím patrně rozumí zapsané (rejstříkové) sídlo. U ostatních právnických osob, jejichž sídlo se do veřejného rejstříku nezapisuje, se patrně jedná o sídlo skutečné, jelikož jiné sídlo zde pojmově nepřipadá v úvahu. Společné principy převodů družstevních jednotek a staveb do vlastnictví členů – nájemců bytových družstev
