§ 712 odst. 2 ObčZ
čl. 36 odst. 1 LPS
čl. 90 Úst
České nájemní právo bytů je postaveno na výrazné ochraně nájemníků. Tato zvýšená ochrana je motivována zejména sociálními důvody, protože bydlení slouží k uspokojování jedné z nejzákladnějších lidských potřeb a jako taková má mnohaletou tradici. Nicméně, jak již Ústavní soud několikrát konstatoval ve svých rozhodnutích, není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemníci) na skupinou druhou (pronajimatelé). Vzhledem ke stávající situaci na trhu s byty, pronajimatel nemá možnost získat legální cestou jako bytovou náhradu byt s regulovaným nájemným.
Výše nájemného sice má význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. Nelze proto za srovnatelnou považovat takovou výši nájemného, která přežívá z doby, kdy platila protiústavní úprava regulace nájemného. Okolnost, že dosud nebyla přijata zákonná úprava nájemného, která by vedla k jeho deregulaci, nemůže jít k tíži pronajímatelů. Deformace trhu s byty, způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným, nemůže být dále konzervována judikaturou soudů. Je v rozporu s ústavními principy, jestliže se uměle např. soudními rozhodnutími vytváří nerovnost subjektů soukromoprávních vztahů. Nelze stavět do nerovného postavení nájemce bytů s tzv. regulovaným nájemným a nájemce bytů s neregulovaným nájemným, stejně jako nelze do nerovného postavení stavět pronajimatele, kteří vlastní domy s byty s tzv. regulovaným nájemným, proti pronajimatelům, kteří vlastní domy s byty s neregulovaným nájemným. Proto dosáhne-li pronajimatel exekučního titulu na vyklizení bytu s tzv. regulovaným nájemným, má právo se domoci exekučního vyklizení za stejných podmínek, jako pronajimatel, který dosáhl téhož u bytu s neregulovaným nájemným.
Nález Ústavního soudu ze dne 23. 9. 2004, sp. zn. IV. ÚS 524/03, ve věci Ing. P. Š., proti usnesení Krajského soudu v Brně, ze dne 30. 5. 2003, č. j. 12 Co 929/2002-105, kterým bylo potvrzeno usnesení Okresního soudu v Prostějově ze dne 13. 4.1999, č. j. E 401/98-50, jímž byl zamítnut návrh oprávněného na provedení exekuce vyklizením bytu.
Výrok: Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 30. 5. 2003, č. j. 12 Co 929/2002-105, se zrušuje.
Z odůvodnění: Stěžovatel se ústavní stížností domáhal zrušení uvedeného usnesení Krajského soudu v Brně kterým bylo potvrzeno usnesení soudu prvého stupně o zamítnutí návrhu oprávněného (stěžovatele) na provedení exekuce vyklizením bytu. Soud dospěl k závěru, že náhradní byt, který nabídl stěžovatel a který podle exekučního titulu náleží povinné, nesplňuje podmínky pro bytovou náhradu, protože se nejedná o byt zásadně rovnocenný bytu vyklizovanému. Umístěním, plošnou výměrou i kvalitou by jej sice bylo možno považovat za byt zásadně rovnocenný, ale předepsané nájemné spolu s úhradami za služby představuje několikanásobek původního nájemného u vyklizovaného bytu, takže v tomto ohledu nelze hovořit o rovnocennosti nabízeného bytu. Regulované nájemné ve vyklizovaném bytě činilo v roce 1999 měsíčně 799 Kč; nájemné u nabízeného bytu by bylo spolu s úhradami za služby vyšší měsíčně o 2 896 Kč, což by při finanční situaci povinné (důchodkyně) znamenalo prudké zhoršení její životní úrovně. Za situace, kdy by povinné bylo předepsáno vyšší nájemné než regulované, nelze takovou bytovou náhradu považovat za rovnocenný náhradní byt.
K odvolání stěžovatele odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně usnesením potvrdil a ztotožnil se s jeho závěry. Konstatoval, že z ustanovení § 712 odst. 2 ObčZ vyplývá, že přiměřený náhradní byt by měl být podle místních podmínek zásadně rovnocenným bytu vyklizovanému, přičemž určujícími znaky jsou zejména rozloha, kvalita a vybavenost. Kvalitu přitom tvoří i ostatní podmínky nájemního vztahu a jednou z nich je i cena nájmu. Výše nájemného je tedy jedním z hledisek rozhodných pro závěr o zásadní rovnocennosti náhradního bytu. Jestliže soud prvního stupně učinil zjištění, že v daném případě by povinná musela hradit na nájemném a zálohách spojených s užíváním bytu částku o 2 900 Kč vyšší než doposud, a nepovažoval tedy z tohoto důvodu bytovou náhradu za rovnocennou, postupoval správně. Protože již z hlediska výše nájemného nebyla zajištěna pro povinnou rovnocenná bytová náhrada, nemusel odvolací soud zkoumat závěry soudu prvního stupně ohledně dalších kritérií.
Dovolání stěžovatele Nejvyšší soud odmítl usnesením ze dne 25. 3. 2004 jako nepřípustné podle ustanovení § 243b odst. 4 a § 218 odst. 1 písm. c) OSŘ.
Stěžovatel namítal, že postupem soudu mu bylo odepřeno právo na soudní ochranu, zaručené čl. 36 LPS, podle kterého se každý může domáhat svého práva u nezávislého a nestranného soudu. Ve vykonávacím řízení bylo prokázáno, že zajistil povinné byt, který z hlediska rozlohy, vybavenosti, polohy apod. byl bytem zásadně rovnocenným bytu vyklizovanému. Poukázal na to, že v době, kdy bylo rozhodováno o přivolení k výpovědi z nájmu bytu (v roce 1995) byla úplně jiná cenová hladina, než v současnosti, kdy je rozhodováno o výkonu rozhodnutí. Zdůraznil, že povinné zajistil nejlevnější byt, který byl v dané lokalitě dostupný. Jednalo se o byt městský, označovaný navíc jako sociální. Upozornil dále, že v průběhu vykonávacího řízení zajistil povinné i jiný byt rozlohou menší, jemuž odpovídalo i nižší nájemné. Tento byt byl však povinnou odmítnut s tím, že se jedná o byt menší, takže nesplňuje podmínky pro zásadně rovnocenný byt. Závěrem zdůraznil, že soud svým rozhodnutím přesouvá sociální povinnost státu na něj, protože zohledňuje pouze finanční situaci povinné a nikoli již finanční situaci jeho, čímž zároveň porušuje čl. 1 LPS, který zakotvuje rovnost osob. Tímto postupem jej soud v podstatě nutí podílet se na řešení sociální situace povinné. Pokud se občan dostane do tíživé sociální situace, mají vůči němu povinnost dle zákona o rodině příbuzní a nemohou-li ji plnit, tak se tato povinnost přesouvá na stát. Ovšem přesouvání této povinnosti na pronajímatele je nepřípustné.
Ústavní soud přezkoumal ústavní stížnost z hlediska ústavnosti a dospěl k závěru, že je důvodná.
České nájemní právo bytů je postaveno na výrazné ochraně nájemníků. Tato skutečnost se projevuje zejména při zániku nájemního vztahu, a to jednak přesně vymezenými důvody, pro které lze soudně přivolit k výpovědi z nájmu bytu, jednak je ochrana nájemníků zajištěna tím, že nájemník není povinen se z bytu vystěhovat, dokud nemá zajištěnu odpovídající bytovou náhradu. Tato zvýšená ochrana je motivována zejména sociálními důvody, protože bydlení slouží k uspokojování jedné z nejzákladnějších lidských potřeb a jako taková má mnohaletou tradici. Nicméně jak již Ústavní soud několikrát konstatoval ve svých rozhodnutích, i když v poněkud jiné souvislosti, není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemníci) na skupinou druhou (pronajimatelé).
Zákonná úprava rozlišuje na základě kvantitativních a kvalitativních kritérií různé druhy náhradního bytu. Jedním z nich je právě tzv. přiměřený náhradní byt. Ten je zákonem definován jako bytová náhrada, která je podle místních podmínek vyklizovanému bytu zásadně rovnocenná. K interpretaci pojmů „zásadní rovnocennost“ a „místní podmínky“, použitých v ustanovení § 712 odst. 2 ObčZ, se Ústavní soud vyjádřil v nálezu, sp. zn. III. ÚS 114/94 (Ústavní soud: Sbírka nálezů a usnesení, sv. 3 nález č. 9, Praha, ročník1995). Dospěl k závěru, že je nutné interpretovat je v tom smyslu, že na pronajímatele kladou povinnost vyvinout všechno úsilí, které lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil náhradní byt, který se podle místních podmínek a podle všech v zákoně uvedených parametrů aproximativně nejvíce blíží vyklizovanému bytu. Restriktivním výkladem pojmu „zásadní rovnocennost“ za situace, kdy je v místních podmínkách obtížné či nemožné takový přiměřený náhradní byt zajistit, by totiž došlo k faktickému „vyprázdnění“ pronajimatelova práva dát nájemci výpověď. Restriktivní interpretace by vedla k eliminaci dispozičního práva pronajimatele jako vlastníka, čímž by byla dotčena jeho ústavně zaručená práva (čl. 4 odst. 4 LPS). Z uvedeného vyplývá, že při posouzení, zda přiměřený náhradní byt je zásadně rovnocenný bytu vyklizovanému, je nutné všechna zákonná kritéria hodnotit komplexně, s přihlédnutím ke vzájemným vazbám a souvislostem (srov. usnesení Ústavního soudu, sp. zn. II. ÚS 63/01).
Jak vyplývá ze soudního spisu, stěžovatel v průběhu vykonávacího řízení o vyklizení bytu nabídl povinné náhradní byt, který byl výměrou, kvalitou i vybavením zřejmě zásadně rovnocenným bytu vyklizovanému. Jediný důvod, proč obecné soudy neuznaly tuto bytovou náhradu jako zásadně rovnocennou, když odvolací soud se dalšími hledisky nezabýval, byla výše nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu. Stěžovatel sice nabízel povinné byt výměrou menší, kde by bylo stanoveno i nižší nájemné, nicméně povinná jej odmítla s tím, že se nejedná o rovnocenný byt. Stěžovatel přitom nabízel povinné náhradní byt s reálně nejnižším možným nájemným (jednalo se o obecní byt, navíc sociálního charakteru), ačkoliv se nejednalo o nájemné regulované, jako tomu bylo v bytě vyklizovaném. Vzhledem ke stávající situaci na trhu s byty, pronajimatel nemá možnost získat legální cestou jako bytovou náhradu byt s regulovaným nájemným. Ústavní soud opětovně zdůrazňuje, že nelze na pronajimatele přenášet sociální zátěž sociálně slabších osob, kterou by měl jinak nést stát. Způsob, jak vyřešit případnou finanční zátěž skupiny osob, pro kterou by uspokojování potřeby bydlení přinášelo nepřiměřené těžkosti, leží ve sféře státní pomoci osobám sociálně slabším (např. formou příspěvku na bydlení).
Výše nájemného sice má význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. Nelze proto za srovnatelnou považovat takovou výši nájemného, která přežívá z doby, kdy platila protiústavní úprava regulace nájemného. Okolnost, že dosud nebyla přijata zákonná úprava nájemného, která by vedla k jeho deregulaci, nemůže jít k tíži pronajimatelů. Deformace trhu s byty, způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným, nemůže být dále konzervována judikaturou soudů. Je v rozporu s ústavními principy, jestliže se uměle např. soudními rozhodnutími vytváří nerovnost subjektů soukromoprávních vztahů. Nelze stavět do nerovného postavení nájemce bytů s tzv. regulovaným nájemným a nájemce bytů s neregulovaným nájemným, stejně jako nelze do nerovného postavení stavět pronajimatele, kteří vlastní domy s byty s tzv. regulovaným nájemným, proti pronajimatelům, kteří vlastní domy s byty s neregulovaným nájemným. Proto dosáhne-li pronajimatel exekučního titulu na vyklizení bytu s tzv. regulovaným nájemným, má právo se domoci exekučního vyklizení za stejných podmínek, jako pronajimatel, který dosáhl téhož u bytu s neregulovaným nájemným.
Na základě výše uvedených skutečností Ústavní soud dospěl k závěru, že obecné soudy porušily ustanovení čl. 36 odst. 1 LPS, které zakotvuje právo na soudní ochranu, ale také čl. 90 Úst, který soudům ukládá, aby zákonem stanoveným způsobem poskytovaly ochranu právům, neboť stěžovateli odepřely realizovat oprávnění, vyplývající z exekučního titulu, a proto napadené rozhodnutí zrušil.
