Lukáš Svoboda

19. května 2003

Ujednání, obsažené ve smlouvě o nájmu bytu, uzavřené na dobu určitou, podle kterého „bude-li nájemce řádně dodržovat podmínky uvedené ve smlouvě o nájmu bytu, bude tato smlouva opět prodloužena na dobu určitou“, nezakládá automatické prodloužení (nebo obnovení) nájemního vztahu. 
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. 6. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002

Z odůvodnění: Proti rozsudku soudu prvního stupně, jímž byla zamítnuta žaloba, aby žalovaní byli uznáni povinnými vyklidit byt označený ve výroku rozsudku (dále též „předmětný byt“), podal odvolání žalobce. Napadl nesprávné právní posouzení věci soudem prvního stupně, pokud soud nevycházel z toho, že nájemní vztah mezi účastníky řízení byl uzavřen smlouvami o nájmu na dobu určitou; sjednaná doba podle poslední ze smluv uplynula a žalobce včas do jednoho měsíce podal žalobu o vyklizení. Není ani namístě, jak to učinil soud prvního stupně, odmítnout ochranu práva podle § 3 odst. 1 ObčZ jen proto, že dle čl. VI. Smlouvy vzniklo žalovaným právo na obnovení (další pokračování) nájemního vztahu na tom základě, že si žalovaní plnili své povinnosti.

Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že uložil žalovaným vyklizení předmětného  bytu  do 15 dnů od právní moci rozsudku. Odvolací soud se neztotožnil s právním posouzením soudem prvního stupně, protože dle nájemní smlouvy, uzavřené mezi účastníky dne 5. 8. 1998 došlo k ukončení nájemního vztahu dnem 5. 8. 1999. K prodloužení nájemního vztahu ze zákona nedošlo proto, že dne 31. 8. 1999, tedy v třicetidenní lhůtě podle § 676 odst. 2 ObčZ, žalobce u soudu podal žalobu o vyklizení. Neshledal též důvodným použití § 3 odst. 1 ObčZ, protože by žalovaní získali více práv, nežli jim vyplývalo z původní smlouvy.

Proti rozsudku odvolacího soudu podali dovolání žalovaní, kteří uplatňovali jako dovolací důvod nesprávné právní posouzení věci.

Dovolání není důvodné.

Pro posouzení věci je rozhodné, zda nájemní smlouva mezi účastníky uzavřená je platná, zda doba, na kterou byl nájem sjednán uplynula a zda žalobce, když žalovaní po uplynutí doby byt nevyklidili a pronajímateli neodevzdali, včas podal žalobu na vyklizení u soudu. Všechny tyto podmínky byly splněny, nájemní vztah mezi účastníky podle smlouvy, uzavřené dne 5. 8. 1998 skončil uplynutím doby dne 5. 8. 1999, žalobu na vyklizení podal žalobce včas dne 31. 8. 1999. O platnosti nájemní smlouvy není důvod pochybovat, úprava podle ní sjednaná má také plné právo na přednost při porovnání s tím, co, jak bylo žalovanými tvrzeno, bylo sjednáváno pouze ústně v době před účinností zákona č. 267/1994 Sb., jímž byla obligatorně zavedena písemná forma pro nájemní smlouvy k bytům. Pokud jde o ujednání pod bodem VI. Smlouvy, že „…Pokud bude nájemce řádně dodržovat podmínky uvedené ve smlouvě o nájmu bytu, bude tato smlouva opět prodloužena na dobu určitou“, nezakládá tento dovětek, který ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, automatické prodloužení (nebo obnovení) nájemního vztahu. Z uvedených skutečností plyne jednoznačný závěr, že po 5. 8. 1999 nenáležel žalovaným k užívání bytu žádný platný právní důvod.