§ 711 odst. 1 písm. d) ObčZ
§ 715 ObčZ

Za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zakládající důvod výpovědi, lze pokládat také jednání nájemce bytu, kterým fakticky realizuje dohodu o výměně bytu uzavřenou bez souhlasu pronajímatele.

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 13. 5. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1004/2001

Z odůvodnění: Soud prvního stupně  vyhověl žalobě a přivolil k výpovědi z nájmu bytu označeného ve výroku rozsudku (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), určil, že „nájemní poměr skončí posledním dnem měsíce, v němž nabude právní moci toto rozhodnutí“, a žalovaným uložil povinnost „byt vyklidit a vyklizený odevzdat žalobci do 15 dnů po uplynutí výpovědní lhůty a zajištění přístřeší“. Odvolací soud  rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé potvrdil.

Z provedených důkazů vzaly soudy obou stupňů mimo jiné za zjištěno, že již na počátku roku 1997 se žalovaná v důsledku problémů v manželství přestěhovala z předmětného bytu do bytu v B., že žalovaní a vedlejší účastník se dne 5. 8. 1997 dohodli na výměně předmětného bytu a bytu o velikosti 1+1, II. kategorie, nacházejícího se v přízemí obytného domu č. p. 84 v P. (dále jen „vyměňovaný byt“), jehož nájemcem byl vedlejší účastník, že dne 6. 8. 1997 podal žalovaný a vedlejší účastník u Místního úřadu městské části P. žádost o schválení dohody o výměně bytu, a že dne 20. 10. 1997 Místní úřad městské části P. souhlas k dohodě o výměně bytu odmítl udělit. Současně rovněž zjistily, že asi po uplynutí jednoho měsíce od uzavření dohody o výměně bytu se – bez souhlasu pronajímatele (žalobkyně) – do předmětného bytu nastěhoval vedlejší účastník se svými prarodiči, a že v předmětném bytě takto bydleli nejméně od léta 1997 do jara 2000. Na základě uvedených zjištění pak soudy obou stupňů usoudily na naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ, neboť žalovaní – ve smyslu citovaného ustanovení – hrubě porušili své povinnosti vyplývající z nájmu bytu tím, že vedlejšímu účastníku umožnili faktickou realizaci dohody o výměně bytů „za situace, kdy o jejím povolení nebylo ještě rozhodnuto“, jak to vyjádřil odvolací soud. Jestliže k dohodě o výměně bytu nebyl udělen písemný souhlas pronajímatele ve smyslu § 715 věty první a druhé ObčZ (a to ani postupem podle § 715 věty třetí ObčZ), pak podle názoru odvolacího soudu „nebyli žalovaní a vedlejší účastník oprávněni chovat se tak, jako by se jejich dohoda stala již perfektní“. Odvolací soud navíc rovněž dovodil, že považuje-li se ve smyslu § 719 odst. 1 ObčZ podnájem pronajatého bytu nebo jeho části bez písemného souhlasu pronajímatele za porušení povinnosti podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ, lze za porušení povinnosti ve smyslu citovaného ustanovení pokládat i realizaci dohody o výměně bytu ještě před udělením písemného souhlasu pronajímatelů podle § 715 ObčZ.
 
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, v němž napadli právní závěr o naplněnosti výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ. Namítli, že z pohledu dosavadní judikatury nelze poskytnutí „dočasného přístřeší v jedné místnosti předmětného bytu“ prarodičům vedlejšího účastníka (starým lidem ve věku 80 let) do doby „pravoplatného“ vyřešení výměny bytu pokládat za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu ve smyslu uvedeného ustanovení; mohlo jít o pochybení (nikoliv však hrubé porušení povinností), kterého se žalovaní mohli dopustit ve složité až kritické situaci, která nastala v jejich manželství. 

Dovolání není důvodné.

Se zřetelem k uplatněnému dovolacímu důvodu půjde o odpověď na otázku, zda na základě učiněných skutkových zjištění lze usoudit na naplněnost výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ. Jde tak o posouzení, zda v chování žalovaných, kteří sice po uzavření dohody o výměně bytu, avšak před zaujetím stanoviska žalobkyně (pronajímatele) k uvedené dohodě ve smyslu § 715 věty první a druhé ObčZ, umožnili nastěhování vedlejšího účastníka (s jeho prarodiči) do předmětného bytu, lze spatřovat hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ.

Ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) věty před první větnou čárkou ObčZ, jehož výklad je pro výsledek sporu určující, patří k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, to jest k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.
        
Jestliže žalovaní ještě před zaujetím stanoviska k uzavřené dohodě o výměně bytu žalobkyní jako pronajímatelem, konkrétně v letních měsících roku 1997, umožnili nastěhování vedlejšího účastníka (a jeho prarodičů) do předmětného bytu, pak ve světle toho, co je ohledně  § 711 odst. 1 písm. d) věty před první větnou čárkou ObčZ uvedeno v předchozím odstavci, obstojí právní závěr, který odvolací soud v tomto směru učinil, tj. závěr o naplněnosti výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ; žalovaní totiž tím, že umožnili užívání bytu vedlejšímu účastníku (a jeho prarodičům) ještě před zaujetím stanoviska žalobkyně k dohodě o výměně bytu (§ 715 věta první a druhá ObčZ), hrubě porušili ve smyslu citovaného ustanovení své povinnosti vyplývající z nájmu bytu. Navíc považuje-li se ve smyslu § 719 odst. 1 ObčZ podnájem pronajatého bytu nebo jeho části bez písemného souhlasu pronajímatele za porušení povinnosti podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ, lze za porušení povinnosti ve smyslu citovaného ustanovení pokládat i umožnění nastěhování vedlejšího účastníka (a jeho prarodičů) do předmětného bytu sice po uzavření dohody o výměně bytu, avšak ještě před zaujetím písemného stanoviska pronajímatelů ve smyslu § 715 věty první a druhé ObčZ k dohodě o výměně bytu. Dovolací důvod tedy nebyl užit opodstatněně.