Lukáš Svoboda

16. prosince 2002

§ 142 odst. 1 ObčZ

Ve sporu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soud při stanovení přiměřené náhrady za podíl na nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví přihlíží především k cenám, za něž by byly v daném místě a čase v souladu s nabídkou a poptávkou prodány nemovitosti obdobných kvalit.

Náhradě za ideální polovinu určitého domu odpovídá polovina obvyklé ceny tohoto domu.

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. 5. 2002, sp. zn. 22 Cdo 885/2001
 
Z odůvodnění: Soud prvního stupně rozsudkem výroku pod bodem III. zrušil podílové spoluvlastnictví žalobců a žalovaného k blíže označenému domu a pozemkům. Pod bodem IV. výroku přikázal označené nemovitosti do společného jmění žalobců a pod bodem V. výroku žalobcům uložil, aby společně a nerozdílně zaplatili žalovanému na vypořádací podíl za tyto nemovitosti částku 1 320 000 Kč do šedesáti dnů od právní moci rozsudku.

Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky označených nemovitostí, a to žalobci v rozsahu jedné poloviny a žalovaný v rozsahu druhé poloviny. V domě jsou dva byty, z nichž byt v 1. poschodí užívají žalobci se synem a byt v přízemí o víkendech žalovaný a jeho starší syn, který je v domě hlášen k trvalému pobytu. Nemovitosti nelze reálně rozdělit. K dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mezi účastníky nedošlo. Protože soud prvního stupně neshledal důvody zvláštního zřetele hodné pro zamítnutí návrhu, zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k označeným nemovitostem a protože je nelze reálně rozdělit, přikázal je do vlastnictví žalobců. Při stanovení přiměřené náhrady vycházel z obecné ceny, obvyklé v místě a čase, stanovené znalcem Ing. J. N., CSc., ve výši 2 750 000 Kč. Přihlédl k částce 110 000 Kč, o níž žalobci úpravami nemovitosti zhodnotili.

Odvolací soud k odvolání žalovaného rozsudek soudu prvního stupně pod body III. a IV. Jeho výroku potvrdil, ve výroku pod bodem V. změnil tak, že žalobcům uložil, aby společně a nerozdílně zaplatili žalovanému vypořádací podíl v částce 1 240 000 Kč do třiceti pěti dnů od právní moci rozsudku. Odvolací soud doplnil dokazování výslechem znalce Ing. J. N., CSc. Zjistil, že v době, kdy rozhoduje, činí tržní cena nemovitostí 2 590 000 Kč. Odvolací soud se ztotožnil s rozhodnutím soudu prvního stupně pokud jde o zrušení podílového spoluvlastnictví i přikázání nemovitostí do vlastnictví žalobců. S ohledem na to, že ke dni rozhodování odvolacím soudem došlo ke změně tržní ceny nemovitostí, činila přiměřená náhrada za spoluvlastnický podíl žalovaného 1 295 000 Kč. Od této částky odvolací soud odečetl 55 000 Kč, představující polovinu investic vložených do nemovitostí žalobci, kteří je požadovali vypořádat v rámci tzv. širšího vypořádání a které byly mezi účastníky nesporné.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Namítá, že závěry odvolacího soudu jsou v rozporu s nálezem Ústavního soudu, sp. zn. III. ÚS 102/94, ze kterého vyplývá povinnost zaplacení přiměřené náhrady, nikoli průměrné, tomu ze spoluvlastníků, který přichází o svůj spoluvlastnický podíl. Tato náhrada musí být zajištěna. Podle žalovaného je cena nemovitostí více jak dvojnásobná. Znalecký posudek Ing. J. N. je zpracován chybně a je v rozporu s § 127 OSŘ. Úkolem znalce mělo být v souladu s uvedeným nálezem Ústavního soudu zjištění přiměřené náhrady, představující „hodnotový ekvivalent vyjádřený v penězích, ekvivalent umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jaká byla představována podílem spoluvlastníka, jenž byl přisouzen ostatním spoluvlastníkům“. Je vyloučeno, aby za částky stanovené znalcem mohl žalovaný obstarat nemovitosti takové velikosti, architektonické hodnoty a takého umístění jako sporné nemovitosti. Ke svým tvrzením předložil znalecký posudek znaleckého ústavu K., spol. s r. o. v P. z 28. 12. 2000. Dovolání doplnil znaleckým posudkem znaleckého ústavu K., spol. s r. o. v P. z 10. 3. 2001, podle kterého Ing. J. N. zpracoval znalecký posudek chybně, neboť obvyklá cena sporných nemovitostí činí minimálně 5 000 000 Kč.
     
Dovolání není opodstatněné.
   
K otázce přiměřené náhrady za spoluvlastnický podíl Nejvyšší soud již v rozhodnutí uveřejněném v Souboru rozhodnutí, svazku 2, pod C 110 uvedl, že „přiměřenou náhradu ve smyslu § 142 odst. 1 ObčZ je nutno chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jakou představoval podíl spoluvlastníka, přisouzený ostatním spoluvlastníkům. Přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu, závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném místě a čase“. K tomu, lze dodat, že obstarání obdobné věci nemusí znamenat jen její vybudování, ale také její koupení. Nemusí tedy jít o cenu reprodukční, zvláště když kvality nové stavby jsou jiné než stavby s již sníženou životností. Proto při stanovení přiměřené náhrady za spoluvlastnický podíl žalovaného je třeba přihlížet především k cenám, za něž by byly v daném místě a čase v souladu s nabídkou a poptávkou prodány nemovitosti obdobných kvalit. Náhradě za ideální polovinu určitého domu přirozeně odpovídá polovina obvyklé ceny tohoto domu.
  
Odvolací soud pokud jde o přiměřenou náhradu za spoluvlastnický podíl žalovaného vycházel z ceny 2 590 000 Kč, stanovené znalcem Ing. J. N., CSc., při jednání před odvolacím soudem 19. 10. 2000, jejíž výši znalec zdůvodnil způsobem nevzbuzujícím žádné pochybnosti. Z přípisu jmenovaného znalce ze 16. 9. 2000 se podává, že cena nemovitostí se podle vyhlášky č. 173/2000 Sb. zvýšila přibližně na 2 363 000 Kč. Cena ve výši 2 590 000 Kč tedy vyjadřuje nejen cenu stanovenou podle cenového předpisu závislou na konstrukci a vybavení nemovitosti, ale i cenu odvislou od nabídky a poptávky v daném místě a čase, kdy oproti ocenění nemovitostí v roce 1999 došlo v roce 2000 k poklesu obvyklých cen nemovitostí do 10 %, jak vyplývá z přípisu znalce ze 16. 9. 2000, a ke dni rozhodování odvolacího soudu opět k jejich částečnému nárůstu. Odvolací soud nepochybil, jestliže z takto stanovené obvyklé ceny vycházel při rozhodování náhradě za spoluvlastnický podíl. V této souvislosti lze poznamenat, že nelze přihlížet k novým skutkovým tvrzením a nově nabízeným důkazům dovolatele o ceně sporné nemovitosti, jestliže nebyly uplatněny již v nalézacím řízení.