§ 712 odst. 2 ObčZ
Za důvod zvláštního zřetele hodný, pro který lze nájemci přiznat (namísto přiměřeného náhradního bytu) byt o menší podlahové ploše, než je byt vyklizovaný, nelze pokládat skutečnost, že nájemce nevyužil možnost stát se spoluvlastníkem domu, v němž se vyklizovaný byt nachází.
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 12. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1783/2000
Z odůvodnění: Soud prvního stupně přivolil k výpovědi z nájmu bytu označeného ve výroku rozsudku (dále „předmětný byt“), jež se nachází v domě zde taktéž označeném (dále jen „předmětný dům“), určil, že nájemní poměr k předmětnému bytu skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, a uložil žalované povinnost byt vyklidit do patnácti dnů od zajištění přiměřeného náhradního bytu.
Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil ve výroku o bytové náhradě tak, že povinnost žalované byt vyklidit stanovil do patnácti dnů od zajištění náhradního bytu, který může být i o menší podlahové ploše než byt vyklizovaný; jinak rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Soudy obou stupňů dovodily, že je naplněn uplatněný výpovědní důvod podle § 711 odst. písm. a) ObčZ, neboť žalobce A) jako jeden ze spoluvlastníků předmětného domu a pronajímatelů bytu potřebuje předmětný byt pro sebe (a ostatní spoluvlastníci domu a pronajímatelé předmětného bytu s tím souhlasí). Odvolací soud – s odkazem na § 712 odst. 2 větu třetí ObčZ – rozhodl o splnění vyklizovací povinnosti žalované do patnácti dnů od zajištění náhradního bytu, který může být i o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Přitom důvody zvláštního zřetele hodné (ve smyslu § 712 odst. 2 věty třetí ObčZ) spatřoval v tom, že žalovaná nevyužila v minulosti možnosti stát se spoluvlastnicí předmětného domu a zajistit si tím bezproblémové bydlení v předmětném bytě; současně dovodil, že pronajímá-li zeť žalované jako vlastník svůj třípokojový byt v O., nelze ve prospěch žalované zohlednit skutečnost, že v předmětném bytě bydlí vedle ní rovněž její dcera s manželem a s dítětem.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž odvolacímu soudu vytkla, že při aplikaci § 712 odst. 2 věty třetí ObčZ přihlížel k tomu, co je z hlediska citovaného ustanovení irelevantní. Uvedl totiž, že nelze zohlednit, že v předmětném bytě bydlí vedle žalované rovněž její dcera s manželem a dítětem. Namítla, že ze zjištěných skutečností nelze usoudit na existenci důvodů zvláštního zřetele hodných ve smyslu citovaného ustanovení, a zdůraznila, že její finanční situace jí neumožňovala stát se spoluvlastnicí předmětného domu a proto jí nelze tuto okolnost přičítat k tíži.
Dovolání je opodstatněné.
Při skončení nájemního poměru výpovědí pronajímatele, mimo jiné i podle § 711 odst. 1 písm. a) ObčZ, tedy podle ustanovení, o něž jde v projednávané věci, se vyklizení bytu zásadně podmiňuje zajištěním přiměřeného náhradního bytu (§ 712 odst. 2 věta druhá ObčZ); primární formou bytové náhrady je tedy v tomto případě přiměřený náhradní byt. Z § 712 odst. 2 věty třetí ObčZ, které je ve vztahu k § 712 odst. 2 věty druhé ObčZ ustanovením speciálním, vyplývá sice možnost soudu rozhodnout, že nájemce má právo jen na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt, avšak to pouze za existence důvodů zvláštního zřetele hodných.
Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti (§ 712 odst. 2 věta první ObčZ). Při posuzování otázky bytových náhrad podle § 712 odst. 2 věty druhé a třetí ObčZ je však zapotřebí přihlížet nejen k okolnostem na straně vyklizovaného nájemce (a členů jeho domácnosti), nýbrž i k okolnostem na straně pronajímatele. Protože posléze zmíněné okolnosti nebyly v daném případě ani tvrzeny, půjde v dovolacím řízení – s přihlédnutím k obsahové konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu – o posouzení, zda ze zjištěných okolností lze usoudit na existenci důvodů zvláštního zřetele hodných, tj. zásadních, kvalifikovaných důvodů, pro něž může soud ve smyslu § 712 odst. 2 věty třetí ObčZ v těchto případech výjimečně rozhodnout, že vyklizovaný má právo nikoliv na přiměřený náhradní byt (podle § 712 odst. 2 věty druhé ObčZ), tedy vyšší formu bytové náhrady, což je v těchto věcech pravidlem, nýbrž jen na náhradní byt (o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt) jako nižší formu bytové náhrady, připadající v úvahu podle § 712 odst. 2 věty třetí ObčZ právě při existenci důvodů zvláštního zřetele hodných. Přitom s přihlédnutím ke skutkovým podstatám, upraveným v ustanoveních § 712 odst. 2 větě druhé a třetí ObčZ, lze za důvody zvláštního zřetele hodné (důvody, za jejichž existence lze vyklizovanému podle citovaného ustanovení přisoudit nižší formu bytové náhrady než přiměřený náhradní byt) pokládat pouze okolnosti, které pozici vyklizovaného – ve vztahu k formě bytové náhrady – zhoršují.
V projednávané věci nebyla v dovolání zpochybněna správnost skutkových zjištění, že v předmětném bytě bydlí vedle žalované rovněž její dcera s manželem a dítětem, že zeť žalované je vlastníkem třípokojového bytu v O., a že uvedený byt pronajímá. Za této důkazní situace lze s odvolacím soudem souhlasit v tom, že pronajímá-li zeť žalované jako vlastník svůj třípokojový byt v O., žalované (pro účely přisouzení přiměřeného náhradního bytu ve smyslu § 712 odst. 2 věty druhé ObčZ) neprospívá skutečnost, že v předmětném bytě bydlí vedle ní rovněž její dcera s manželem a dítětem. Je tomu tak proto, že zeť žalované (a potažmo i jeho manželka – dcera žalované) má právní důvod k užívání jiného bytu; současně i přes své a manželčino pracovní zařazení v O. má – a to i s ohledem na vzdálenost mezi O. a O. a na četnost spojů mezi uvedenými městy – rovněž právní možnost uspokojovat svou bytovou potřebu (a bytovou potřebu své rodiny) bydlením v uvedeném bytě v O.
Za důvod zvláštního zřetele hodný (ve smyslu § 712 odst. 2 věty třetí ObčZ) nelze podle názoru dovolacího soudu pokládat to, že žalovaná nevyužila v minulosti možnosti stát se spoluvlastnicí předmětného domu a zajistit si tím bezproblémové bydlení v předmětném bytě, jak dovodil odvolací soud. Odvolacímu soudu lze sice dát za pravdu v tom, že žalovaná nemůže bydlení v předmětném bytě opřít o vlastnické (spoluvlastnické) právo k předmětnému domu (proto, že nevyužila – údajně z finančních důvodů – možnosti dům, resp. ideální podíl na něm, odkoupit). Nelze však ztratit ze zřetele okolnosti, které odvolací soud v těchto souvislostech ve skutečnosti pominul. Žalovaná neměla právní povinnost dům, resp. jeho ideální část, koupit (proto jí také nelze přičítat k tíži skutečnost, že dům, resp. ideální podíl na něm, nekoupila) a svědčí-li jí k předmětnému bytu právo nájmu, není její postavení nijak oslabeno, a je proto nerozhodné, že není vlastnicí (spoluvlastnicí) předmětného domu. Jako nájemkyně bytu totiž požívá zvláštní ochrany, vyplývající mimo jiné i z toho, že ze strany pronajímatele může být nájem bytu vypovězen jen z důvodů upravených zákonem a kromě toho jen s přivolením soudu (§ 711 odst. 1 ObčZ). Má-li žalovaná jako nájemkyně navíc právo na bytovou náhradu, v daném případě podle § 712 odst. 2 věty druhé, resp. třetí ObčZ, není povinna se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro ni odpovídající bytová náhrada není zajištěna (§ 712 odst. 6 věta před středníkem ObčZ).
