§ 715 ObčZ 

Dohoda nájemců o výměně bytu musí předcházet souhlasu (nesouhlasu) pronajímatele s touto dohodou.

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 3. 10. 2002, sp. zn. 26 Cdo 802/2000

Z odůvodnění: Soud prvního stupně přivolil k výpovědi z nájmu žalovaných k bytu označenému ve výroku rozsudku (dále „předmětný byt“), určil, že nájemní vztah žalovaných skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty a uložil jim předmětný byt vyklidit do patnácti dnů po zajištění přístřeší. Vzal za prokázáno, že žalovaní (nájemci předmětného bytu) uzavřeli s manžely D. (nájemci bytu v T.) dohodu o výměně bytu (dle kopie dohody předložené žalobcem se tak stalo dne 16. 6. 1997, v kopii dohody předložené žalovanými je uvedeno datum 30. 5. 1997), že dne 16. 6. 1997 požádali žalobce (Městský úřad v T.) o schválení této dohody, poté, co Městský bytový podnik v T. vyslovil dne 26. 5. 1997 se zamýšlenou výměnou písemný souhlas, že žalovaní s manžely D. fakticky realizovali výměnu bytu ke dni 31. 5. 1997, že žalobce odmítl udělit k této dohodě o výměně bytu souhlas, o čemž byli žalovaní písemně vyrozuměni přípisem ze dne 7. 7. 1997, zatímco vlastníci domu, ve kterém se nacházel byt manželů D., vyjádřili (dne 29. 5. 1997) s výměnou souhlas. Dospěl k závěru, že žalovaní tím, že realizovali výměnu bytu před tím, než požádali žalobce o souhlas s dohodou o výměně bytu, hrubě porušili svoje povinnosti vyplývající z nájmu bytu, a že uplatněný výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ je dán.

Odvolací  soud  rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na přivolení k výpovědi z nájmu žalovaných k předmětnému bytu zamítl. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, a doplnil dokazování listinnými důkazy, z nichž učinil mimo jiné zjištění, že dne 30. 6. 1997 (s účinností od 1. 1. 1997) byla mezi žalobcem a Městským bytovým podnikem v T. (dále též „bytový podnik“) uzavřena mandátní smlouva, podle které je bytový podnik oprávněn uzavírat nájemní smlouvy k bytům ve vlastnictví žalobce, a že žalobce učinil písemné oznámení o uzavření mandátní smlouvy na obstarání správy nemovitostí, která tomuto podniku ukládá jednat jménem vlastníka. Na tomto základě odvolací soud učinil závěr, že zmocnil-li žalobce bytový podnik zakládat nové nájemní vztahy, „je bezpochyby součástí tohoto zmocnění i tyto vztahy měnit nebo končit“. Pokud tedy bytový podnik jako zmocněnec žalobce (§ 32 odst. 2 ObčZ) vyslovil dne 26. 5. 1997 písemně s dohodou o výměně bytu souhlas, je splněn požadavek souhlasu pronajímatele ve smyslu § 715 ObčZ. Následné nesouhlasné stanovisko žalobce s dohodou o výměně bytu nemohlo mít proto vliv na právní účinky jednání žalovaných, kteří (vycházejíce z písemného oznámení žalobce) dohodu se souhlasem pronajímatelů realizovali. Odvolací soud uzavřel, že existence uplatněného výpovědního důvodu nebyla v řízení prokázána.

Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání, v němž uplatnil dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci. Poukazuje na to, že ve stanovisku bytového podniku k dohodě o výměně bytů ze dne 26. 5. 1997 se uvádí, že bytový podnik „souhlasí s výměnou bytu žalované“, ačkoliv v dané věci šlo o společný nájem bytu obou žalovaných, a že žalovaní realizovali dohodu o výměně bytu dříve, než požádali žalobce (pronajímatele) o souhlas s touto dohodou. Dovolatel má za to, že stanovisko bytového podniku nelze pokládat za písemný souhlas pronajímatele s dohodou o výměně bytu zejména proto, že bylo vystaveno dříve, než byla sepsána dohoda o výměně bytu. Dovozuje, že dohoda o výměně bytu tak, jak ji má na mysli ustanovení § 715 ObčZ, musí předcházet udělení souhlasu pronajímatelů vyměňovaných bytů. V dané věci však tomu tak nebylo a souhlas žalobce (pronajímatele) s dohodou o výměně bytu byl odepřen.

Dovolání je důvodné.

Podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ pronajímatel může vypovědět nájem bytu s přivolením soudu, jestliže nájemce hrubě porušuje svoje povinnosti vyplývající z nájmu bytu.

Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 13. 5. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1004/2001, zaujal právní názor, od něhož nemá důvodu odchýlit se ani v souzené věci, že za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, zakládající výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ lze pokládat i jednání nájemce bytu, spočívající ve faktické realizaci dohody o výměně bytu, uzavřené bez souhlasu pronajímatele.

Podle § 715 odst. 1 ObčZ se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.

Dohoda o výměně bytu je dvoustranným (případně vícestranným) právním úkonem (smlouvou), jejímiž účastníky jsou nájemci směňovaných bytů. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu uzavření této dohody, uplatní se zde obecná ustanovení občanského zákoníku o smlouvách – § 43 a násl. Ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 ObčZ je pak dohoda o výměně bytu uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu na uzavření smlouvy nabývá účinnosti (srov. k tomu § 43c ObčZ).

Právo na uzavření dohody o výměně bytu je jedním z významných dispozičních oprávnění nájemce (nájemců) bytu. Toto jeho právo je však omezeno právem pronajímatele (vlastníka) k dohodě se vyjádřit, a to buď kladně – tj. tak, že s dohodou vysloví souhlas, nebo záporně, tj. tak, že svůj souhlas s ní odepře. V posléze uvedeném případě může být jeho projev vůle nahrazen rozhodnutím soudu. Souhlas pronajímatele s dohodou o výměně bytu nebo pravomocný soudní rozsudek o nahrazení projevu vůle pronajímatele je podmínkou platnosti dohody.

Dohoda o výměně bytu musí mít pod sankcí absolutní neplatnosti (§ 40 odst. 1, § 715 věta druhá ObčZ) písemnou formu. Tutéž formu předepisuje zákon pro projev vůle pronajímatele – souhlas s výměnou bytu (§ 715 věta druhá ObčZ).

Musí-li mít dohoda o výměně písemnou formu, a je-li vázána na písemný souhlas pronajímatele, pak logicky musí písemná dohoda předcházet projevu vůle pronajímatele, jímž vyjadřuje svůj souhlas (nesouhlas) s existující (v písemné formě) učiněnou dohodou nájemců. Opačný výklad, a to ten, že souhlas pronajímatele může předcházet uzavření dohody o výměně bytu, nelze přijmout. Takovýto výklad by především odporoval smyslu zákonné úpravy dohody o výměně bytu, chránící vedle zájmů nájemců též oprávněné zájmy pronajímatele – vlastníka – disponovat se svým majetkem. Platně uzavřená dohoda o výměně bytu má totiž pro pronajímatele závažné právní následky, neboť účastníci dohody (nájemci) vstupují ke dni splnění dohody o výměně bytu ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem (srov. rozhodnutí, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, 2002, pod pořadovým číslem 7). Pronajímateli tudíž nepochybně není lhostejné, kdo se stane (namísto původního) nájemcem bytu; aby mohl zvážit, zda s dohodou o výměně bytu vysloví souhlas či jej odepře, musí mu být obsah dohody (osoba budoucího nájemce) znám.

Pro závěr, že dohoda o výměně bytu musí předcházet souhlasu pronajímatele nasvědčuje i úprava možnosti nahrazení projevu vůle (souhlasu) pronajímatele rozhodnutím soudu. Podle § 715 věty třetí ObčZ soud může svým rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele – jeho souhlas s výměnou bytu, a to postupem podle § 161 odst. 3 OSŘ. Podle posléze citovaného ustanovení soud nahrazuje projev vůle pronajímatele ke konkrétnímu právnímu úkonu (k dohodě o výměně bytu). Na jeho obsahu nemůže přitom ničeho měnit; tím méně může tento právní úkon (jeho část) svým rozhodnutím nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 424/2001).

Součástí skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž vycházel i odvolací soud, bylo též zjištění, že žalovaní realizovali výměnu předmětného bytu s manžely D. ke dni 31. 5. 1997, že písemná dohoda o výměně bytu byla uzavřena nejdříve dne 30. 5. 1997 (dle listiny předložené žalovanými), že vlastníci domu v T. č. p. 229/7, písemně (v listině datované 29. 5. 1997) vyjádřili souhlas s výměnou, a že Městský bytový podnik v T. vydal písemné potvrzení, datované dne 26. 5. 1997, že „souhlasí s výměnou bytu pí P. č. p. 462 za byt v č. p. 229/7“.

Dospěl-li tedy odvolací soud v projednávané věci k závěru, že vyslovil-li bytový podnik dne 26. 5. 1997 písemně s dohodou o výměně bytu (uzavřenou nejdříve dne 30. 5. 1997) souhlas, je splněn požadavek souhlasu pronajímatele ve smyslu § 715 ObčZ, není jeho právní posouzení věci správné.