§ 451 ObčZ
§ 680 odst. 2 ObčZ
Nájemce, který bez souhlasu původního pronajímatele zhodnotil pronajaté nebytové prostory jejich stavební úpravou či změnou, není oprávněn uplatňovat nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči novému pronajímateli, který později nabyl nemovitost, v níž se nebytové prostory nacházejí.
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 2877/2000
Z odůvodnění: Soud prvního stupně zamítl žalobu na zaplacení částky 180 922 Kč. Při rozhodování o nároku žalobce na náhradu investic vložených do nemovitosti žalované vyšel ze zjištění, že žalobce na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 5. 1993 užíval nebytové prostory restaurace N. r. v P. ve vlastnictví žalované. Provedl zde montáž etážového topení, za kterou podle faktury ze dne 7. 9. 1993 zaplatil 95 609 Kč, a v roce 1993 realizoval i stavební úpravy spočívající v opravě střechy skladu, zhotovení přepážky do sálu k dámským toaletám, zhotovení WC a umyvadla pro personál, oplechování 5 ks dveří, zhotovení mříží do všech oken, zhotovení mříží mezi hernou a sálem, zhotovení mříží do průchodu domu a vybudování vodovodní přípojky, za které podle faktury ze dne 24. 1. 1995 zaplatil 85 313 Kč. Dopisem ze dne 12. 12. 1994 žalovaná oznámila žalobci přechod vlastnictví k nemovitosti na firmu S. M. (S. Z.) kupní smlouvou ze dne 24. 10. 1994 a současně uvedla, že instalaci etážového topení a bezpečnostních mříží provedl žalobce bez souhlasu majitele. Soud dovodil, že nájemní smlouva ze dne 20. 5. 1993 je absolutně neplatná ve smyslu § 37 odst. 1 ObčZ pro neurčitost a nesrozumitelnost označení nájemce, proto mezi účastníky nevznikl nájemní vztah. Protože žalobce neobdržel souhlas vlastníka s provedením stavebních úprav a nezískal ani stavební povolení, nemůže se úspěšně domáhat vydání bezdůvodného obohacení za výstavbu vodovodní přípojky a etážového topení. Ohledně zbývajících stavebních úprav, k nimž stavební povolení nebylo třeba, by žalobce za analogicky použitého ustanovení § 131 odst. 1, 2 ObčZ měl právo „z nebytových prostor odmontovat to, co do nich vložil“, nemá však nárok na vydání bezdůvodného obohacení.
K odvolání žalobce odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Neztotožnil se s právním názorem soudu prvního stupně, že pouhé formální nedostatky činí nájemní smlouvu ze dne 20. 5. 1993 neplatnou pro neurčitost a nesrozumitelnost podle § 37 odst. 1 ObčZ, a uložil mu, aby provedl výklad smlouvy postupem podle § 35 ObčZ, zejména aby vyšetřil okolnosti jejího uzavření (kdo a z jakých podkladů text zpracoval a kdo byl pozván k podpisu). Odvolací soud vyložil, že v případě absolutní neplatnosti nájemní smlouvy by žalované vzniklo bezdůvodné obohacení plněním bez právního důvodu (§ 451 odst. 2 ObčZ), jehož výše by se projevila v kupní ceně při prodeji nemovitosti firmě S. Z. bez ohledu na to, zda byly stavební úpravy odsouhlaseny vlastníkem nebo zda byly provedeny bez stavebního povolení. Pokud by však soud prvního stupně dovodil platnost nájemní smlouvy, považoval odvolací soud za významné, zda stavební úpravy byly provedeny se souhlasem žalované nebo bez něj, přičemž z hlediska věcné pasivní legitimace musí být především posouzeno, zda povinnosti pronajímatele před podáním žaloby nepřešly na nového vlastníka nemovitosti. Na stavební úpravy provedené bez souhlasu žalované dopadají vyslovené závěry o bezdůvodném obohacení.
Soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 41 074 Kč a ohledně částky 139 848 Kč žalobu zamítl. Dospěl k závěru, že ačkoliv je v záhlaví nájemní smlouvy ze dne 20. 5. 1993 žalobce chybně označen, účastníci v průběhu řízení učinili nesporným, že ji skutečně uzavřel žalobce; smlouva je tedy platná, přičemž podle jejího čl. IV změny předmětu nájmu je nájemce povinen provádět se souhlasem pronajímatele a po skončení nájmu smluvní strany provedou vzájemné finanční vypořádání nákladů vložených do předmětu nájmu. Protože všechny žalobcem provedené úpravy, vyjma instalace etážového topení (vodovodní přípojka nakonec nebyla realizována), byly provedeny se souhlasem pronajímatele (přípis Místního úřadu v P. ze dne 2. 11. 1993), mělo být finanční vypořádání nákladů uskutečněno po skončení nájmu (tj. po 1. 5. 1997); ještě za trvání nájemního vztahu však žalovaná kupní smlouvou ze dne 24. 10. 1994 nemovitost prodala firmě S. Z. za dohodnutou kupní cenu 2 000 000 Kč (znaleckým posudkem byla cena nemovitosti stanovena ve výši 890 238 Kč) a v čl. VI kupní smlouvy seznámila kupujícího se skutečností, že v přízemí domu se nacházejí nebytové prostory, pronajaté pro restaurační provoz s právem užívání do 1. 5. 1997; právní povinnosti vážící se k nájmu měl kupující přebrat tak, jak vyplývají z nájemní smlouvy. Podle soudu tímto ujednáním přešlo na kupujícího právo a povinnost vypořádat finanční závazky vyplývající ze stavebních úprav, které žalobce provedl se souhlasem žalované, proto žalovaná v tomto rozsahu není věcně pasivně legitimována. Jiná je situace u etážového topení, které žalobce vybudoval bez souhlasu žalované, čímž nemovitost zhodnotil a zvýšil její ocenění pro případ prodeje, jak ostatně vyplynulo i ze znaleckého posudku vypracovaného před uzavřením kupní smlouvy mezi žalovanou a firmou S. Z. Žalované tak vzniklo bezdůvodné obohacení plněním bez právního důvodu podle § 451 odst. 2 ObčZ, jehož výše se rovná částce, o kterou se zvýšila hodnota nemovitosti ve vlastnictví žalované. Podle posudku V. S., znalce z oboru stavebnictví a ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, zemědělské a průmyslové, jde o částku 41 074 Kč.
K odvolání obou účastníků odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku ve věci samé ohledně částky 126 387 Kč (ohledně zamítnutí žaloby v částce 54 535 Kč zůstal rozsudek soudu prvního stupně odvoláním nedotčen). Vycházel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně a ztotožnil se i s jeho právními závěry s tím, že částka 41 074 Kč nebyla žalobci přiznána jako náhrada nákladů na změnu pronajaté věci podle § 667 ObčZ, nýbrž že představuje bezdůvodné obohacení, které vzniklo na straně žalované zhodnocením její nemovitosti po vybudování etážového topení, a tedy navýšením kupní ceny pro případ prodeje. Etážové topení bylo instalováno bez souhlasu žalované, a proto nelze náklady na jeho realizaci vypořádat podle čl. IV odst. 4 nájemní smlouvy ani nelze použít ustanovení § 680 odst. 2 ObčZ. Žalovaná respektovala, že etážové topení bylo vybudováno, neměla námitky proti znaleckému posudku, který s ním počítal, a přijala kupní cenu; soud prvního stupně tedy plnění správně posoudil jako bezdůvodné obohacení podle § 451 odst. 2 ObčZ a podle § 451 odst. 1 ObčZ uložil žalované povinnost bezdůvodné obohacení žalobci vrátit. Oproti tomu u stavebních úprav provedených se souhlasem žalované přešla na nabyvatele nemovitosti (S. M.) povinnost k náhradě podle čl. IV. odst. 4 nájemní smlouvy a žalovaná není věcně pasivně legitimována. K odvolacím námitkám žalobce odvolací soud uvedl, že není rozhodné, zda žalobce provedl opravy, které má provést pronajímatel (§ 668, 69 ObčZ), ale rozhodná je skutečnost změny vlastnictví k nemovitosti, neboť nový nabyvatel vstoupil do právního postavení pronajímatele.
Žalovaná v dovolání namítá, že kupující firma S. Z. (S. M.) měla po ukončení nájmu postupovat podle § 667 odst. 2 ObčZ, které stanoví, jak se vypořádají změny na věci provedené bez souhlasu pronajímatele, a měla požadovat uvedení věci do původního stavu na náklady nájemce. Pokud odvolací soud dospěl k závěru, že o částku 41 074 Kč se zvýšila kupní cena prodávaných nemovitostí, je tento závěr v rozporu s provedeným dokazováním, neboť nemovitost byla kupní smlouvou ze dne 24. 10. 1994 prodána S. M. nikoliv za odhadní cenu, ale za dohodnutou částku 2 000 000 Kč a skutečnost, že je v objektu vybudováno etážové topení, nehrála podle žalované při stanovení kupní ceny žádnou roli a ve výsledku se nijak neprojevila. Pokud došlo k bezdůvodnému obohacení, připadalo by v úvahu jedině na straně S. M., který netrval na uvedení věci do původního stavu po skončení nájmu. Žalovaná proto tvrdí, že není v předmětném sporu pasivně legitimována, a navrhuje, aby rozsudek odvolacího soudu byl v napadeném výroku zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.
Dovolání není důvodné.
Odvolací soud odůvodnil pasivní legitimaci žalované ve věci tím, že v případě změn předmětu nájmu (nebytových prostor) provedených bez souhlasu pronajímatele se neuplatní ustanovení § 680 odst. 2 ObčZ, tedy že nároky nájemce založené změnou věci bez souhlasu předchozího pronajímatele nepřecházejí na nového vlastníka věci.
Podle § 680 odst. 2 ObčZ dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
Toto ustanovení upravující přechod práv a povinností na nabyvatele pronajaté věci obsažené v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy (část osmá, hlava sedmá, oddíl první až třetí ObčZ) dopadá i na vztahy nájmu nebytových prostor, neboť zvláštní úprava tohoto nájemního vztahu (srov. § 720 ObčZ) v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, neobsahuje speciální ustanovení o důsledcích změny vlastníka pronajaté věci za trvání nájemního vztahu, a je proto nutno použít obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 a násl.), konkrétně pak jeho ustanovení § 680, které tuto otázku výslovně řeší (srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 5. 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001, publikovaný v časopise Soudní judikatura, 2002, č. 7, poř. č. 125).
Dojde-li tedy ke změně vlastnictví k pronajatým nebytovým prostorám (domu s nebytovými prostorami v nájmu), vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. Jde o zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li právní skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel tak vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. nájemní smlouvy. Na nabyvatele však nepřecházejí z titulu tohoto právního nástupnictví všechna práva a povinnosti pronajímatele, což je dáno povahou nájemního vztahu jako vztahu obsahově vnitřně složitého, zahrnujícího řadu různorodých práv a povinností, z nichž některá mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku. Na nabyvatele tak nepřecházejí zejména peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka pronajímatele na splatné nájemné, povinnost zaplatit splatnou pohledávku nájemce na slevu z nájemného apod. (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97, publikovaný v časopise Soudní judikatura, 1997, č. 11, poř. č. 84). Z toho je třeba dovodit, že na nového pronajímatele (nabyvatele pronajaté věci) nepřecházejí ani práva a povinnosti pronajímatele vzniklé v souvislosti se změnami pronajaté věci provedenými nájemcem za trvání původního nájemního vztahu bez souhlasu pronajímatele. Jestliže totiž takové úpravy (změny) zakládají nájemci nárok na vydání bezdůvodného obohacení (podle § 451 odst. 1 ObčZ kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.), vzniká nájemci již k okamžiku jejich provedení peněžitá pohledávka, která stejně jako jiné shora uvedené splatné pohledávky nepřechází při prodeji předmětu nájmu z předchozího pronajímatele na pronajímatele nového (nabyvatele věci). Proto nájemce, který bez souhlasu původního pronajímatele zhodnotil pronajaté nebytové prostory jejich stavební úpravou či změnou, není oprávněn uplatňovat nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči novému pronajímateli, který později nabyl nemovitost, v níž se nebytové prostory nacházejí.
Ze všech těchto důvodů je zřejmé, že právní závěr odvolacího soudu, že žalovaná, ač již není vlastníkem předmětných nemovitostí, je pasivně legitimována k vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo žalované provedením změn na předmětu nájmu bez jejího souhlasu, je správný. Bezvýznamná je pak dovolací námitka, že zhodnocení nemovitosti žalobcem se nepromítlo do výše kupní ceny, za jakou ji žalovaná prodala; pro opodstatněnost nároku na vydání bezdůvodného obohacení je rozhodující pouze to, zda a v jakém rozsahu skutečně ke zhodnocení nemovitosti ve vlastnictví žalované došlo.
