§ 711 odst. 1 písm. d) a h), § 719 odst. 1 ObčZ 

Při posouzení, zda výpověď z nájmu bytu z důvodu hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu nájemcem (konkrétně přenechání bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele) a z důvodu, že nájemce neužívá byt bez vážného důvodu anebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas, je či není v rozporu s dobrými mravy, nelze bez dalšího přičítat větší význam nepříznivému zdravotnímu stavu nájemce a pominout, vedle okolností na straně pronajímatele, skutečnost, že nájemce byt přenechal do podnájmu – bez písemného souhlasu pronajímatele – z výdělečných důvodů.

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 12. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2105/2001

Z odůvodnění: Odvolací soud změnil vyhovující rozsudek soudu prvního stupně tak, že zamítl žalobu na přivolení k výpovědi z nájmu bytu označeného ve výroku rozsudku (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“).

Na základě skutkového zjištění, že v době od února 1996 do prosince 1996 přenechala žalovaná předmětný byt bez souhlasu pronajímatele do užívání jiné osobě za částku 5 000 Kč měsíčně a od srpna 1996 za částku 3 500 Kč měsíčně (vedle nájemného, které rovněž platila), soudy obou stupňů usoudily na naplněnost uplatněného výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d) ve spojení s ustanovením § 719 odst. 1 ObčZ.  Z provedených důkazů rovněž zjistily, že zdravotní stav žalované je „vážný“. Zatímco soud prvního stupně ani na základě tohoto zjištění neusoudil na rozpor výpovědi z nájmu bytu s dobrými mravy (ve smyslu § 3 odst. 1 ObčZ), odvolací soud dovodil, že zdravotní stav žalované je „natolik vážný, že je namístě výjimečně žalobci odepřít právo na výkon jeho vlastnického práva“, a proto vyhovující rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž zpochybnil správnost právního závěru, že v posuzovaném případě jsou dány důvody, pro něž je namístě podle § 3 odst. 1 ObčZ výkon jeho práva odepřít. V této souvislosti především namítl, že závažnými chorobami trpěla žalovaná dlouho před tím, než přestala předmětný byt užívat. Dále rovněž uvedl, že v daném případě byl naplněn rovněž výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ ve spojení s § 719 odst. 1 ObčZ, jak správně dovodil také odvolací soud, a s přihlédnutím ke skutkovým okolnostem, naplňujícím uvedený výpovědní důvod, je žalobce – na rozdíl od odvolacího soudu – přesvědčen, že nelze dovodit ani existenci okolností, odůvodňujících postup podle § 3 odst. 1 ObčZ. Ze strany žalované totiž šlo jednoznačně o „výdělečný záměr“, neboť předmětný byt přenechala do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele za úplatu původně v částce 5 000 Kč měsíčně a později v částce 3 500 Kč měsíčně, byť nájemné činilo pouze 450 Kč měsíčně.
 
Dovolání je opodstatněné.
 
Jde o odpověď na otázku, zda ze skutečností zjištěných soudy obou stupňů lze usoudit, že výpověď z nájmu bytu je v daném případě v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 ObčZ).

Odvolacímu soudu lze dát za pravdu v tom, že při rozhodování o přivolení k výpovědi pronajímatele z nájmu bytu má své místo úvaha, zda výpověď z nájmu bytu není v rozporu s dobrými mravy. Ostatně i soudní praxe je ustálená v tom, že rovněž v případech, kdy jsou naplněny výpovědní důvody, např. podle § 711 odst. 1 písm. d) a g) ObčZ, nemusí soud žalobě na přivolení k výpovědi z nájmu bytu vyhovět, a to s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 12. listopadu 1998, sp. zn. 2 Cdon 1706/97, a ze dne 24. února 1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/97, uveřejněné pod č. 23 v sešitě č. 3 z roku 1999 a pod č. 68 v sešitě č. 7 z roku 1999 časopisu Soudní judikatura). Lze však odkázat také na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. listopadu 1998, sp. zn. 2 Cdon 1706/97, uveřejněný pod č. 43 v sešitě č. 7 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (citovaný rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 23 v sešitě č. 3 z roku 1999 časopisu Soudní judikatura), v němž Nejvyšší soud dovodil, že soud posuzuje existenci výpovědního důvodu k okamžiku doručení výpovědi z nájmu bytu i v případě, že tímto důvodem je neplacení nájemného po dobu delší než tři měsíce [§ 711 odst. 1 písm. d) ObčZ].

Nelze však ztratit ze zřetele, že rozhodnutí o tom, zda jsou splněny podmínky pro použití ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ, je nutno učinit (zejména v případě, že se účastník řízení tohoto ustanovení výslovně dovolává) po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy jak důvody, pro něž se použití citovaného ustanovení dožaduje nájemce (zde může jít např. o rodinné a sociální poměry vyklizovaného apod.), tak všechny rozhodné okolnosti na straně toho, kdo se přivolení k výpovědi z nájmu bytu domáhá (pronajímatele) - srov. odůvodnění již zmíněného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 69/96. Takovými rozhodnými okolnostmi jsou ty, které mohou ovlivnit odpověď na otázku, zda lze po žalobci - pronajímateli - spravedlivě požadovat, aby mu byla ochrana jeho práva (práva domáhat se přivolení k výpovědi) dočasně odepřena. Není-li právní posouzení důvodnosti aplikace § 3 odst. 1 ObčZ podloženo úvahou zabývající se všemi výše uvedenými okolnostmi, jde o posouzení neúplné a tedy nesprávné.

V projednávané věci odvolací soud - stejně jako soud prvního stupně - dospěl k závěru, že uplatněné výpovědní důvody podle § 711 odst. 1 písm. d) a h) ObčZ jsou naplněny, avšak - na rozdíl od soudu prvního stupně - žalobu zamítl se zdůvodněním, že uplatněná výpověď z nájmu bytu je - vzhledem k závažnému zdravotnímu stavu žalované - v rozporu s dobrými mravy. V této souvislosti však nelze přehlédnout, že odvolací soud opomenul, resp. nesprávně z pohledu ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ vyhodnotil, další zjištěné skutečnosti. Při posouzení, zda výpověď z nájmu bytu je v rozporu s dobrými mravy, totiž pominul skutkové zjištění, že v době od února 1996 do prosince 1996 přenechala žalovaná předmětný byt bez souhlasu pronajímatele do užívání jiné osobě za částku 5 000 Kč měsíčně a od srpna 1996 za částku 3 500 Kč měsíčně (vedle nepoměrně nižšího nájemného, které rovněž platily). Z pohledu ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ však nelze bez dalšího přičítat větší význam nepříznivému zdravotnímu stavu žalované (ostatně závažnými chorobami trpěla již před tím, než byt přestala užívat, což sama ve své účastnické výpovědi u jednání dne 24. 6. 1997 potvrdila) a ve skutečnosti pominout, že žalovaná byt přenechala do podnájmu z výdělečných důvodů (při relativně nízkém nájemném, které ostatně platila podnájemkyně, dostávala od podnájemkyně nepoměrně vyšší úplatu za podnájem). Kromě toho odvolací soud ponechal zcela stranou okolnosti na straně pronajímatele, významné z hlediska § 3 odst. 1 ObčZ.