§ 680 odst. 2 ObčZ
Na nabyvatele vlastnického práva k pronajaté věci nepřechází závazek jeho právního předchůdce, který rámec nájemního vztahu přesahuje, např. závazek strpět změnu podstaty věci.
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 23. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 866/2002
Z odůvodnění: Soud prvního stupně vyhověl žalobě a rozhodl, že „nahrazuje souhlas žalovaného pro žalobce pro účely stavebního řízení“ se stavebními úpravami ve výroku blíže specifikovanými. Po provedeném dokazování dospěl k závěru, že na žalovaného přešla (ke dni 29. 1. 1996) nabytím vlastnického práva k nemovitosti, jíž se předmětné stavební úpravy týkají (dále „předmětná nemovitost“), práva a povinnosti jejího předchozího vlastníka Z. H., mimo jiné i povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy ze dne 11. 1. 1996, uzavřené mezi jmenovaným a žalobcem, a že žalovaný je tudíž i vázán souhlasem předchozího vlastníka s provedením stavebních úprav, uděleným v této smlouvě.
Odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl. Za rozhodující pro daný spor označil otázku, zda na žalovaného přešla – v důsledku nabytí vlastnického práva k předmětné nemovitosti – práva a povinnosti z nájemní smlouvy ze dne 11. 1. 1996. Věc po právní stránce posoudil podle § 680 odst. 2 ObčZ; s poukazem na právní závěry vyslovené v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky, sp. zn. 2 Cdon 863/97, odvolací soud konstatoval, že citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví spojený se změnou vlastnictví k pronajaté věci, s níž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu. Je nutno rozlišovat (uvedl dále odvolací soud), čím je právní nástupce na straně pronajímatele zavázán. Dospěl k závěru, že „konkrétní smlouva uzavřená mezi právním předchůdcem žalovaného a žalobcem dne 11. 1. 1996 rámec nájemní smlouvy přesahuje“, a že „závazek trpět ve své nemovitosti zásadní stavební úpravy na nového pronajímatele přejít nemůže“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž uvádí, že odvolací soud „nesprávně aplikoval § 680 odst. 2 ObčZ, i citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR“. Dovolatel má za to, že „souhlas s provedením stavebních úprav předmětu nájmu a souhlas s jeho následnou rekolaudací na byt je závazkem, který přímo charakterizuje nájemní smlouvu a je právem a povinností subjektů nájemního vztahu ….“, a že „tato práva a povinnosti nepodléhají jinému právnímu režimu ani je není možno z nájemního vztahu vyčlenit, neboť svým vyčleněním by zmařily celý účel nájemní smlouvy“. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Dovolání není důvodné.
S přihlédnutím k uplatněnému dovolacímu důvodu a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního závěru odvolacího soudu, že na žalovaného nepřešel podle § 680 odst. 2 ObčZ závazek předchozího pronajímatele předmětné nemovitosti strpět provedení stavebních úprav, obsažený v nájemní smlouvě ze dne 11. 1. 1996.
Ve smyslu § 680 odst. 2 ObčZ, dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele.
Nejvyšší soud již ve svém rozhodnutí ze dne 31. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněném v časopise Soudní judikatura, 1997, č. 11, pod pořadovým číslem 84 (na které poukazuje odvolací soud i dovolatel), zaujal právní názor, od něhož nemá důvodu odchýlit se ani v projednávané věci, že citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
Smyslem § 680 odst. 2 ObčZ je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde uvedená právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit, jak tomu nasvědčuje i úprava možnosti výpovědi z nájemního vztahu při změně vlastnictví k pronajaté věci (srov. § 680 odst. 2, 3 ObčZ). Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. § 663 ObčZ). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něho přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje, např. závazek strpět změnu podstaty věci (její části), která je předmětem nájemního vztahu.
Odvolací soud nepochybil, pokud posoudil otázku právního nástupnictví žalovaného podle § 680 odst. 2 ObčZ, neboť žalovaný vstoupil nabytím vlastnického práva k předmětné nemovitosti jako pronajímatel do nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne 11. 1. 1996. Odvolací soud též správně dovodil, že v rámci tohoto právního nástupnictví na žalovaného nepřešel závazek jeho právního předchůdce souhlasit s takovými stavebními úpravami na pronajaté části nemovitosti, které ve svých důsledcích představovaly změnu její podstaty (změnu charakteru pronajatých prostor z nebytových na byt).
Námitce dovolatele, že „souhlas s provedením stavebních úprav předmětu nájmu a souhlas s jeho následnou rekolaudací na byt je závazkem, který přímo charakterizuje nájemní smlouvu“, nelze přisvědčit. Z právní úpravy nájemního vztahu (srov. např. § 667, 669 ObčZ) naopak vyplývá, že zásah do pronajaté věci (její změny, opravy) je podmíněn souhlasem pronajímatele – vlastníka. Okolnost, že jeho právní předchůdce dal souhlas se změnou podstaty věci, která je předmětem nájmu (jako tomu bylo v případě předmětných stavebních úprav), nemůže jít jejímu vlastníkovi (nabyvateli) k tíži.
