Zveřejněný úryvek je věnován problematice obsahu smlouvy o převodu vlastnictví družstevního bytu, zahrnující i rozbor obecných náležitostí jednotlivých smluvních typů umožňující převod vlastnictví k nemovitostem  (Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář.  2., doplněné a přepracované vydání. Praha: C.H.Beck, 2002, s.65-66, s.74-77).
 
§ 6 Smlouva o převodu vlastnictví jednotky

(1) Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí4 obsahovat
a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí,3 číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,3
f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
(2) Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 22 odst. 4, 5 a 7.
(3) Nedošlo-li k podstatné změně v charakteru jednotky, musí být zvláštní náležitosti uvedené v odstavci 1 písm. b), c), e) a f) a v odstavci 2 splněny, pouze jde-li o první převod jednotky do vlastnictví.
 
Související ustanovení: § 2 až 5, § 8, 17, § 20 až 24

Související předpisy: § 137, 588, 611, 628 ObčZ; § 476, 489 ObchZ; KatZ; NájVyhl; § 6, 15 KV; § 321 OSŘ

Z literatury: Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. 7. vydání. Praha : C. H. Beck, 2002; Dvořák, T. Družstevní právo. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2001.
 
K odst. 1:
….10. Prvý odstavec ustanovení § 6 rozlišuje mezi obecnými náležitostmi smlouvy, které výslovně nevypočítává, ale jejichž uvedení předpokládá, a mezi zvláštními náležitostmi smlouvy, které výslovně zmiňuje pod písmeny a) až f) tohoto ustanovení.

Obecnými náležitostmi smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jsou především právní náležitosti smluv jako občanskoprávních úkonů obecně. Tyto náležitosti se týkají obsahu, objektu a subjektů smlouvy. Obecně platí, že podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona se právní vztahy k jednotkám řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů týkajících se nemovitostí.

Ustanovení smlouvy o převodu vlastnictví jednotky předpokládá, že základním obsahem smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce je povinnost dosavadního vlastníka jednotky převést vlastnické právo k jednotce na nabyvatele a odpovídající právo nabyvatele na tento převod vlastnického práva. Tento obsah smlouvy musí být ve smlouvě určitým a srozumitelným způsobem vyjádřen, jinak by smlouva byla neplatná, vůle převádějícího vlastníka jednotky musí být tímto způsobem písemně projevena, stejně tak musí být určitě, srozumitelně a v písemné formě projevena vůle nabyvatele vlastnictví jednotky přijmout.

Z těžko pochopitelných důvodů činí však v praxi právě vyjádření tohoto obsahu smlouvy značné obtíže (zřejmě ve větším rozsahu než u převodu nemovitostí obecně). Stává se, že dokonce ani ve smlouvách o převodu vlastnictví jednotky sepisovaných advokáty není často obsah smlouvy výslovně vyjádřen, bývá tam pouze uvedeno, že se jedná o smlouvu o převodu vlastnictví jednotky. Většinou se jedná o smlouvy o převodu vlastnictví družstevního bytu podle ustanovení § 24 zákona. I když soudní praxe důsledky takového postupu neposuzuje zcela jednoznačně, výslovné vyjádření obsahu smlouvy lze rozhodně doporučit.

Vykládané ustanovení však výslovně neupřesňuje další náležitosti obsahu smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, jako je závazek nabyvatele za převod vlastnického práva k jednotce poskytnout protihodnotu či převést vlastnictví k jednotce bezplatně. Je ale přitom zřejmé, že zákon tuto náležitost obsahu smlouvy předpokládá. Z toho nelze vyvodit jiný závěr, než že smlouva o převodu jednotky není zcela samostatným občanskoprávním smluvním typem, ale pouze zvláštním typem smlouvy, který formálně upravuje pouze převod fiktivního vlastnického práva k jednotce jako zvláštnímu objektu podle zákona. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ale vždy musí splňovat i náležitosti dalšího smluvního typu, který upravuje poskytnutí protihodnoty za převod vlastnictví, případně další náležitosti smlouvy.

Dalšími obecnými obsahovými náležitostmi smluv o převodu vlastnictví jednotky jsou tedy také obecné náležitosti obsahu smluv jednotlivých smluvních typů popsaných ve zvláštních částech právních předpisů, umožňujících převod vlastnictví k nemovitostem. Jedná se zejména o smluvní typy upravené ve zvláštní části zákona (část šestá), zvláštní části občanského a obchodního zákoníku. Jsou to tyto smluvní typy:
I. Smluvní typy podle zákona o vlastnictví bytů:
a) smlouva o bezplatném převodu vlastnictví družstevního bytu a nebytového prostoru,
b) smlouva o bezplatném převodu ideálního spoluvlastnického podílu na družstevním nebytovém prostoru.
II. Smluvní typy podle občanského zákoníku:
c) smlouva kupní,
d) smlouva darovací,
e) smlouva směnná.
III. Smluvní typy podle obchodního zákoníku:
f) smlouva o prodeji podniku,
g) smlouva o koupi najaté věci.

Je též možné převádět vlastnické právo pouze ke spoluvlastnickému podílu na jednotkách podle ustanovení § 137 a násl. ObčZ, také je možno jednotlivé smluvní typy kombinovat.

K jednotlivým smluvním typům:
a) Bezúplatný převod družstevních bytů a nebytových prostor (ustanovení § 24 odst. 1, 2 a 3 zákona). Zákon umožnil zcela zvláštní formu bezúplatného převodu jednotek pro dvě kategorie bytových družstev, a to pro družstva typu SBD a LBD. Jedná se o zcela specifické případy, podmínkou je buď poskytnutí finanční pomoci na výstavbu budov v případě SBD, nebo zvláštní specifikum družstev typu LBD. Do jisté míry se jedná o ustanovení přechodná, protože se nemohou týkat nových bytových družstev, která byla založena po účinnosti předpisů, na které toto zvláštní ustanovení odkazuje.
 Tato ustanovení se však nemohou týkat bytů postavených bez účasti veřejných prostředků, zejména tzv. privatizovaných bytových družstev (bytových družstev vzniklých za účelem odkoupení bytových domů zejména od obcí) a nových investorských bytových družstev, podnikajících již bez účasti veřejných prostředků. Nové jednotky musí být převáděny podle obecných ustanovení. V praxi je tato skutečnost až na výjimky ingorována, ve smlouvách, které evidentně nesplňují náležitosti § 24, je uváděno, že se smlouvy řídí pouze § 6 a že se jedná o převody bezplatné, a jsou používány různé varianty konkrétního popisu této „bezplatnosti“, i když je zřejmé, že až na výjimky se o bezplatnost nejedná. Uvedený postup znamená především právní nejistotu, protože ve smlouvě není uvedena její hmotně právní kvalifikace (je zřejmé, že obecný odkaz na § 6 není z tohoto hlediska dostatečný). Dále tento postup znamená určitá konkrétní rizika, a to jednak daňová (finanční úřad může vyměřit darovací daň), jednak právní, a to právní nejistotu ohledně nároků účastníků. Právní nejistota se projeví především v tom, že nejsou zřejmá konkrétní zákonná práva a povinnosti účastníků smlouvy (v případě posouzení převodu jako darování hrozí i možnost vymáhání vrácení daru). V extrémních případech tento pochybný a neseriózní postup právníků může vést až k riziku značné majetkové újmy, když například správce konkurzní podstaty takto nesprávně ve smlouvě označený „bezplatný“ převod považuje za neúčinný podle § 15 KV. Z uvedených zkušeností je třeba vyvodit jasné doporučení a vždy jednoznačně hmotně právní charakter smlouvy o převodu vlastnictví jednotky určit známým smluvním typem. Pokud se týče charakteru jednotek převáděných podle § 24, v zásadě se jedná o byty, z nebytových prostor jen o garáže nebo ateliéry (§ 24 odst. 1 a 2), výjimečně se může jednat o nebytové prostory jiného kolaudačního určení (odst. 3 téhož), pokud vznikly v důsledku příslušného stavebního rozhodnutí ze zmíněných bytů, garáží a ateliérů. Podmínkou pro bezplatný převod je také nájemní vztah člena družstva k jednotce, který vznikl buď po splacení členského podílu (SBD), nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem (LBD).

b) Bezúplatný převod ideálního podílu na družstevních nebytových prostorách (ustanovení § 24 odst. 4 zákona). Jedná se o převody ideálních spoluvlastnických podílů na družstevních nebytových jednotkách, které vznikly ze společných prostor budovy na základě rozhodnutí o užívání stavby nebo na družstevních nebytových jednotkách, které byly financovány výlučně z prostředků družstevních nájemců v domě. Výše převáděného podílu je kogentně upravena zákonem. Tento typ smlouvy výslovně upravila až novela, předchozí znění zákona upravovalo přechod vlastnictví, nikoli převod v důsledku smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (resp. podílu na ní) podle ustanovení § 6 zákona. Více viz výklad k § 24 a také k § 4 písm. b) a d).

c) Kupní smlouva (§ 588 ObčZ) je základním smluvním typem i ve formě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. V praxi se používá zejména v případech prodeje jednotek veřejnými subjekty, bytovými družstvy, na které se nevztahuje ustanovení § 24 odst. 1 a 2 zákona, ale také v případě prodeje jednotek podnikatelskými subjekty a nepodnikatelskými fyzickými osobami. Stanovení kupní ceny se řídí stejnými pravidly jako u nemovitostí.

d) Směnná smlouva (§ 611 ObčZ) je v praxi spíše výjimečná, v budoucnu se zřejmě častěji uplatní jako zvláštní forma tradiční výměny bytů.

e) Darovací smlouva (§ 628 a násl. ObčZ) se v praxi také týká především bytů, poměrně často se používá v důsledku převodů bytů bytových družstev.

f) Smlouva o prodeji podniku (§ 476 a násl. ObchZ). I když se jedná o výjimečné případy, i smlouva o prodeji podniku se uplatní jako forma smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, pokud součástí podniku budou jednotky ve smyslu zákona. Smlouvou o prodeji podniku může být také převáděno vlastnictví k nemovitostem. V takovém případě přechází vlastnické právo vkladem smlouvy o prodeji podniku do katastru nemovitostí. Přestože se v zásadě převod nemovitostí řídí úpravou občanského zákoníku, v tomto případě se řídí úpravou obchodního zákoníku. Smlouva o prodeji podniku, jehož součástí jsou jednotky, musí také splňovat všechny podmínky ustanovení § 6.

g) Smlouva o koupi najaté věci (§ 489 a násl. ObchZ). Protože nájem a koupě nemovitosti podle tohoto smluvního typu jsou možné, je možno takto najmout a koupit také jednotku. Vlastnické právo přechází vkladem do katastru nemovitostí. Ke vzniku kupní smlouvy (v důsledku uzavření smlouvy o koupi najaté věci v odpovídající podobě) může dojít jednostranným úkonem nájemce, k převodu vlastnického práva pak dochází vkladem do katastru nemovitostí. Je-li smlouvou o koupi najaté věci převáděno vlastnictví k jednotce, musí smlouva o koupi najaté věci splňovat i podmínky ustanovení § 6 zákona.

Typem smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle ustanovení § 6 naopak nejsou dohody o zrušení podílového spoluvlastnictví a společného jmění manželů. Tyto dohody jsou po novele považovány podle ustanovení § 5 odst. 2 za zvláštní právní důvod vzniku vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu, odlišný od vkladu prohlášení vlastníka budovy.…….
 
3   § 5 odst. 1 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb.
4    § 43 a násl. občanského zákoníku.