JUDr. Petr Černý, Brno*

I. Jádro sporu

Cílem tohoto příspěvku je upozornit na spor probíhající již delší dobu ve věci ochrany dobré víry třetích osob v případě odstoupení od kupní smlouvy a seznámit čtenáře s právní úpravou tohoto problému obsaženou v německém občanském zákoníku (Bürgerliches Gesetzbuch - dále jen „BGB“).

Spor se v České republice vede především kolem § 48 odst. 2 ObčZ, který stanoví, že odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Jádro sporu tedy spočívá v tom, zda v případě, kdy prodávající odstoupí od kupní smlouvy, jejímž předmětem je (zpravidla) nemovitost, má toto odstoupení důsledky i pro třetí osobu, která v mezičase od kupujícího v dobré víře nemovitost nabyla, neboť kupující již byl zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník.

Dne 19. 4. 2006 vydal Nejvyšší soud stanovisko sp. zn. Cpjn 201/2005, ve kterém došel k závěru, že: „Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav i v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu.“ Toto stanovisko vyvolalo různé negativní reakce,¹ přičemž o jeho spornosti svědčí i to, že pět soudců Nejvyššího soudu k němu vydalo odlišné stanovisko.

Proti tomuto stanovisku Nejvyššího soudu doposud stojí opačný názor uvedený rovněž v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 11. 1999,² který byl potvrzen nálezem Ústavního soudu ze dne 23. 1. 2001,³ jenž uvádí: „Pokud převodce, který je vlastníkem nemovitosti, tuto nemovitost převede do vlastnictví nabyvatele, nemůže dodatečné odpadnutí právního důvodu, na jehož základě se převodce stal vlastníkem věci, mít za následek zánik vlastnictví nabyvatele, který nemovitost nabyl v dobré víře.“

Problém ochrany dobré víry třetích osob není i přes aktuální stanovisko Nejvyššího soudu definitivně vyřešen. Otázkou je, zda by nebylo možné vzít si inspiraci ze zahraniční právní úpravy.


II. Odstoupení od smlouvy - obecně

Odstoupení od smlouvy je v německém právu jedním z právních následků porušení právní povinnosti. Od smlouvy může věřitel odstoupit, pokud dlužník nesplní svůj závazek (je v prodlení) nebo pokud na základě smlouvy neplní řádně. Předpokladem je zpravidla to, že věřitel stanovil dlužníkovi (bezvýsledně) přiměřenou lhůtu k plnění či k odstranění závad (§ 323 BGB). Odstoupením není vyloučeno právo na náhradu škody (§ 325 BGB). Obecně jsou účinky odstoupení od smlouvy upraveny v § 346 a násl. BGB. Pokud si smluvní strana vyhradila ve smlouvě právo odstoupení od smlouvy nebo jí toto právo svědčí ze zákona, jsou strany v případě odstoupení od smlouvy povinny si vydat poskytnutá plnění a uskutečněné užitky. Jestliže je vydání z podstaty věci vyloučeno, předmět byl spotřebován, prodán, zatížen, zpracován nebo přetvořen či byl poškozen tak, že jeho upotřebení nepřichází v úvahu, poskytne dlužník místo vrácení náhradní hodnotu.


III. Specifika kupní smlouvy v německém právu

Základní ustanovení kupní smlouvy obsahuje § 433 odst. 1 a 2 BGB, který zní:
„(1) Kupní smlouvou se prodávající zavazuje kupujícímu věc předat a vlastnictví věci obstarat. Prodávající obstará věc kupujícímu bez věcných a právních vad.
(2) Kupující je povinen zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu a kupovanou věc převzít.“

Převod vlastnického práva se v Německu děje fakticky dvěma úkony. Prvním je smlouva obligační, která zavazuje kupujícího a prodávajícího, avšak nezakládá sama o sobě vlastnické právo. K tomu je třeba druhého úkonu, a tím je vlastní převod vlastnictví k věci. V případě nemovitostí je k převodu vlastnického práva nutná dohoda o převodu a její zápis do pozemkové knihy (Grundbuch) dle § 873 BGB. Nemovitostí se rozumí pozemek (Grundstück), jehož součástí je v Německu dle § 94 BGB i stavba (Bestandteil).

Výjimkou z této zásady je např. právo stavby, které vázne na pozemku jako věcné zatížení.⁴

Pokud jde o prodej movité věci, je věcněprávním úkonem zakládajícím převod vlastnictví tradice. Dle § 929 BGB je k převodu vlastnictví movité věci zapotřebí, aby vlastník předal věc nabyvateli a oba byli srozuměni s tím, že vlastnictví má přejít. Pokud má nabyvatel věc v držbě,  postačuje dohoda o převodu vlastnictví.

Kupní smlouva na movitou věc může být uzavřena ústně, zatímco kupní smlouva na nemovitost musí být uzavřena výhradně ve formě notářského zápisu (§ 311b odst. 1 BGB). Nedodržení této formy je sice sankcionováno neplatností smlouvy, avšak jestliže jsou následně úspěšně provedeny navazující úkony, tedy uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k věci, tzv. Auflassung (§ 925 BGB) a zapsání nového vlastníka do pozemkové knihy, nemá neplatnost obligační smlouvy na převod vlastnického práva vliv.


IV. Princip oddělenosti a abstrakce

Jednou ze zvláštností německého práva je tzv. princip oddělenosti a abstrakce. Princip oddělenosti znamená, že musí být vždy rozlišováno mezi smlouvou obligační a smlouvou věcnou. Jedná se vždy o dvě smlouvy. Smlouva obligační zakládá nárok na převod vlastnictví a na zaplacení kupní ceny, přičemž věcná smlouva uvedené naplňuje. V reálném životě (např. při koupi novin) spadají obě smlouvy v jedno, mohou však být i odděleny. Tak je možné určitého dne koupit auto a současně dohodnout, že kupní cena bude zaplacena a vlastnictví převedeno až za měsíc. Obligační smlouva je uzavřena, věcná smlouva (tj. převod vlastnictví a zaplacení) ještě nikoli.

Princip abstrakce znamená, že platnost obligační smlouvy je nezávislá na platnosti smlouvy věcné. Je-li nebo stane-li se kupní smlouva neplatnou (např. v případě odstoupení od smlouvy), nemění to nic na platnosti smlouvy věcné. Prodávající má ale samozřejmě nárok z bezdůvodného obohacení na zpětný převod vlastnického práva, protože pro věcnou (platnou) smlouvu odpadl právní důvod (totiž smlouva obligační).⁵

Ačkoliv jsou v tomto smyslu obligační a věcněprávní úkony právně navzájem nezávislé, nestojí vedle sebe zcela izolovaně. Jejich spojení otevírá v případech sporů zpětný proces, v němž jsou uspokojeny oprávněné zájmy. I v případě, že je prodána určitá movitá věc, ale prodávající ji ještě nepředal, a tudíž nepřevedl vlastnictví, je a zůstává právně v situaci, že může převést vlastnictví na třetí osobu. Vůči kupujícímu sice porušil svůj závazek z kupní smlouvy, a je mu proto povinen k náhradě škody za zaviněnou nemožnost splnění, ale věc samotnou nemůže původní prodávající od třetí osoby vymoci zpět, protože ta se stala vlastníkem.

Ze skutečnosti, že prodaná věc až do převodu vlastnictví věcněprávním úkonem (ve spojení s aktem splnění) stále náleží prodávajícímu, vyplývá v německém právu dále, že jeho věřitelé ji stále ještě mohou dát zabavit. Kupující nemůže (protože k věci nenabyl ještě věcné právo) ani zabránit individuální exekuci, ani v případě konkursu prodávajícího dát věc vyloučit z podstaty. Oddělení kupní smlouvy a převodu vlastnictví se tu ukazuje jako nevýhodné pro kupujícího. Pro prodávajícího je situace nevýhodná tehdy, jestliže se např. dodatečně ukáže, že je smlouva v důsledku skrytého dissensu nicotná, protože pak zůstává převod vlastnictví zásadně účinný.⁶

Z oddělenosti obligačního a věcněprávního úkonu také plyne, že prodávající v době uzavírání obligační smlouvy nemusí být vlastníkem věci; jeho povinností ze smlouvy plynoucí je však věc pro kupujícího obstarat.


V. Ochrana dobré víry

Ochrana dobré víry je pro nabytí nemovitostí zakotvena v § 892 odst. 1 BGB nazvaném veřejná víra pozemkové knihy (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs):
„(1) Ve prospěch toho, kdo právním úkonem získal právo na pozemek nebo právo na takové právo, platí obsah pozemkové knihy jako správný, ledaže je nabyvateli znám zapsaný odpor proti správnosti nebo nesprávnosti. Pokud je oprávněná osoba omezena v dispozici s právem zapsaným do pozemkové knihy, tak je omezení vůči nabyvateli účinné, jen jestliže je z pozemkové knihy zřejmé nebo nabyvateli známé.“

Ochrana dobré víry je pro nabytí movitých věcí zakotvena v § 932 odst. 1 a 2 BGB nazvaném nabytí v dobré víře od neoprávněného (Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten):
„(1) Prodejem podle § 929 se také stává nabyvatel vlastníkem, jestliže věc prodávajícímu nepatří, ledaže v době, ve které by podle těchto předpisů vlastnictví nabyl, nebyl v dobré víře. V případě § 929 věta druhá platí toto jen tehdy, když nabyvatel držbu od prodávajícího získal.
(2) Nabyvatel není v dobré víře, když mu je známo nebo v důsledku hrubé nedbalosti mu není známo, že věc prodávajícímu nepatří.“

Základními rozdíly mezi § 892 a násl. a § 932 a násl. BGB jsou:
-        Pozemkové právo je postaveno na principu tzv. vnějšího zdání, či principu nasvědčujícímu určitému právnímu stavu (Rechtsscheinprinzip). Obsah pozemkových knih je považován za správný, tedy odpovídající skutečnému stavu. Není podstatné ani to, zda a jak došlo k divergenci mezi obsahem pozemkové knihy a skutečným stavem. Nezáleží na tom, zda ji vyvolala jedna z oprávněných osob či nikoliv. U movitých věcí se zabraňuje nabytí vlastnictví od nevlastníka v případě, že věc byla vlastníkovi ukradena, nebo byla ztracena či jinak zmizela (§ 935 BGB), podobnou ochranu však pozemkové právo neobsahuje.
-        Nabyvateli nemovitosti škodí pouze pozitivní vědomost nesprávnosti zápisu v pozemkové knize, nikoliv, jako v případě nabytí movitých věcí, nevědomost z hrubé nedbalosti.
-        Možnost nabytí v dobré víře je v pozemkovém právu rozsáhlá. Nabyvatel je téměř proti všem překážkám jeho nabytí vlastnictví chráněn, s výjimkou těch, které jsou zapsány v pozemkové knize.⁷

Ten, jehož práva dle zákona zapisovaná v pozemkové knize nejsou v jeho případě vůbec v pozemkové knize zapsána, nebo jsou zapsána nesprávně, může navrhnout zápis odporu. Odpor se zapisuje na základě prozatímního opatření nebo na základě souhlasu osob, jejichž práva jsou dotčena. Zápis odporu ruší možnost nabytí vlastnictví v dobré víře (§ 894 a 899 BGB).

Je třeba upozornit, že smysl institutu ochrany dobré víry spočívá v ochraně právního styku. Účelem je oprostit nabytí věci od nejistoty o účinnosti zakládajícího obligačního úkonu. Z tohoto důvodu se nechrání jiné druhy nabytí vlastnického práva, jako je nabytí vlastnictví státním aktem, např. v dědictví.⁸

Názorně pojetí ochrany dobré víry ve vztahu ke kupní smlouvě ukazuje W. Gerhardt na následujících příkladech.⁹

Frey zemřel. Dědičkou ze zákona se stala Franciska. Poté se našel testament Freye, podle kterého je jedinou dědičkou Brigita. Franciska však jedná rychle a ihned po objevení testamentu sežene kupce Weida, se kterým u notáře uzavře kupní smlouvu na pozemek, který je součástí dědictví. Poté notář provede převod vlastnického práva k věci a dojde k zápisu Weida do pozemkové knihy. Všechno proběhlo rychle a Weid do pozemkové knihy nenahlížel. Týden po zápisu do pozemkové knihy se Weid dozvěděl pravdu. Může Weid své vlastnictví obhájit?

Právě s pomocí institutu ochrany dobré víry a principů abstrakce a oddělenosti je Weidovo vlastnictví chráněno. Jeho dobrá víra musí být dána k podání návrhu na zápis do pozemkové knihy, v tomto případě se dozvěděl o právním stavu až po zápisu do pozemkové knihy, tedy po rozhodné době. Vlastní úkon převodu nemovitosti byl proveden ve dvou částech, jednou byla dohoda o převodu vlastnického práva a druhou vlastní zápis do pozemkové knihy. Standardně, tak jako tomu bylo i v tomto případě, je nejprve uzavřena dohoda o převodu vlastnického práva a poté podán návrh na zápis. Avšak může tomu být i obráceně, a to tak, že bude nejprve podán návrh na zápis a poté dojde k dohodě o převodu vlastnického práva. V tomto případě musí být dána dobrá víra v době úkonu pozdějšího, tedy v době uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva.

V jiném případě šlo o prodej pozemku mezi Antonem a Halmem za cenu 30 000 DM. Oba chtějí ušetřit na daních, a proto notáři uvedou kupní cenu 15 000 DM. Po uzavření kupní smlouvy a smlouvy o převodu vlastnického práva podá notář návrh na zápis do pozemkové knihy. Potom si to však Anton rozmyslí a chtěl by odstoupit od smlouvy a zabránit Halmovi v nabytí vlastnictví. Může mít úspěch?

Tento případ je tzv. černou koupí (Schwarzkauf), neboť kupní cena ve smlouvě neodpovídá skutečné. Kupní smlouva je jako fiktivní obchod neplatná (§ 117 odst. 1 BGB).¹⁰ Tento nedostatek však neovlivňuje díky principu abstrakce účinnost smlouvy o převodu vlastnického práva. Jakmile by byl Halm zapsán do pozemkové knihy, stal by se vlastníkem. Neplatnost kupní smlouvy zakládá sice plnění bez právního důvodu, ten je však v případě úspěšného zápisu do pozemkové knihy výslovně zhojen (§ 311b věta 2 BGB). Jedinou možností Antona je podat žalobu k soudu a požádat o vydání tzv. zákazu nabytí (Erwerbverbot), což je specifické judikaturou vytvořené předběžné opatření podle § 935 a 938 ZPO (Zivilprozessordnug). Vydání zákazu nabytí je však čistě na úvaze soudu.


VI. Závěr

Nelze říci, že bychom měli do české právní úpravy přijmout teorii oddělenosti a abstrakce právních úkonů, která je i v Německu jako umělá právní konstrukce kritizována. Na druhou stranu má však svůj význam při právním styku. V současné době je u Ústavního soudu¹¹ projednáván návrh na zrušení ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ, právě pro shora uvedený zásah do práv třetích osob, spočívající v nechránění nabytého vlastnictví v dobré víře. Lze se však domnívat, že více než snaha o zrušení tohoto ustanovení by věci prospěl zásah ze strany zákonodárce. Řešením by mohlo být zavedení obdobného ustanovení, jakým je § 446 ObchZ,¹² do občanského zákoníku. Ochrana dobré víry jako korektivu k úpravě vlastnického práva je (ve výjimečných případech) potřebným institutem. Nedomnívám se, že zavedení tohoto institutu i do občanského zákoníku by vedlo k přijetí nebo proniknutí principu abstrakce do českého práva.¹³ Konkrétní kritéria pro určení, zda byl kupující v dobré víře, musí stanovit judikatura. Ta v Německu např. dovodila, že jestliže existuje personální propojení mezi obchodními společnostmi (prodávající - kupující), z nichž jedna (prodávající) nemohla být v dobré víře, vztahuje se vyloučení ochrany dobré víry i na ostatní společnosti (kupující).


Příspěvek byl publikován v časopise .


Poznámky:
* Autor je asistentem soudce Ústavního soudu ČR a doktorandem katedry ústavního práva a politologie Právnické fakulty MU v Brně.
1) Např. Pjajčíková, P. „Ne“ jednomu stanovisku Nejvyššího soudu. Právní rozhledy, 2006, č. 22, s. 828, či Spáčil, J. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby. Právní rozhledy, 2006, č. 18, s. 669.
2) Sp. zn. 22 Cdo 1186/98, publikovaný v Právních rozhledech, 2000, č. 2, s. 70.
3) Sp. zn. II. ÚS 77/2000, Sbírka nálezů a usnesení ÚS, sv. 21, s. 10.
4) Rombach, C. Nemovitosti v německém právu. Ad Notam, 2002, č. 2, s. 28 a násl.
5) Tamtéž.
6) Daubner, R. Princip abstrakce a jeho souvislost s ochranou dobré víry v právu. Právní rozhledy, 1994, č. 6, s. 189-192.
7) Schulze, R. a kol. Bürgerliches Gesetzbuch. Handkommentar. Baden-Baden : Nomos Verlagsgesellschaft, 2002, s. 1139.
8) Palandt, O. Bürgerliches Gesetzbuch. 62. Auflage. München : C. H. Beck, 2003, s. 1362.
9) Gerhardt, W. Immobiliarsachenrecht, Grundeigentum und Grund-pfandrechte. 3. Auflage. München : C. H. Beck, s. 47, 55.
10) Tím samozřejmě nejsou vyloučeny trestněprávní a správněprávní sankce za snahu zkrátit stát.
11) Sp. zn. Pl. ÚS 78/06.
12) § 446 ObchZ: „Kupující nabývá vlastnické právo i v případě, kdy prodávající není vlastníkem prodávaného zboží, ledaže v době, kdy kupující měl vlastnické právo nabýt, věděl nebo vědět měl a mohl, že prodávající není vlastníkem a že není ani oprávněn zbožím nakládat za účelem jeho prodeje.“
13) Opačný názor zřejmě zastává F. Melzer - in Melzer, F. Vliv odstoupení od smlouvy na nabytí vlastnického práva. Právní rozhledy, 2006, č. 14, s. 512.