JUDr. Adam Zítek, Praha*
 
I. Úvodem

Dnem 1. 5. 1994 nabyl účinnosti zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „zákon“ nebo „BytZ“).

Zákon byl již před svým přijetím dlouho očekáván a bylo zřejmé, že jsou k němu upínány naděje řady zájmových skupin, a to i se zcela protichůdnými ekonomickými zájmy. Do přijetí zákona byla předmětná oblast upravena zcela nedostatečně již letitým zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, jehož východiska úpravy a zpracování nové realitě již nemohla vyhovět. Těmto skutečnostem zákonitě odpovídaly i ambi­ce zákonodárce, který si byl nepochybně vědom důležitosti normy a jejího do značné míry průlomového charakteru. Není však záměrem tohoto příspěvku nyní rozebírat jednotlivé, do přijetí zákona neznámé instituty, i když nelze si např. nevšimnout, že pojem „jednotka“ je dnes již obecně zcela zdomácnělý, a to i mezi neprávnickou veřejností.

Jak se zákonodárci podařilo naplnit očekávání adresátů normy, je již přes devět let prověřováno denní praxí. O vzájemné zpětné vazbě tohoto procesu svědčí i několik novelizací zákona, z nichž podstatné byly celkem dvě, a to novelizace provedená zákonem č. 103/2000 Sb. s účinností k 1. 7. 2000 a zákonem č. 451/2001 Sb. s účinností k 31. 12. 2001.

První z uvedených novelizací došlo ke zpřesnění a rozšíření definic některých základních pojmů uvedených v § 2 BytZ, nově byly vymezeny a precizovány obsahové náležitosti institutu prohlášení vlastníka (§ 4 BytZ) a významně dotčena byla problematika vzniku vlastnictví jednotky, včetně řešení postupu při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo vypořádání společného jmění manželů (§ 5 BytZ). Vedle dalších úprav, týkajících se práv a povinností vlastníků jednotek a specificky i vztahů spojených s bytovými družstvy, byl pak největší význam této novely v zavedení institutu společenství vlastníků jednotek jakožto právnické osoby svého druhu (§ 9 a násl. BytZ) a v podstatném zpřesnění úpravy smlouvy o výstavbě (§ 17 a násl. BytZ).

Druhá uvedená novelizace byla především vedena ­ snahou o určité administrativní odlehčení vybraných právních úkonů činěných dle zákona (např. zrušení požadavku na některé obsahové náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky a jejích příloh při dalších převodech jednotky, pokud nedošlo k podstatné změně jejího charakteru – viz § 6 odst. 3 BytZ nebo obligatorní účast notáře pouze na první schůzi shromáždění vlastníků jednotek – viz § 9 odst. 8 BytZ) a dále reagovala na poměrně bouřlivé a spíše negativní přijetí výše uvedeného institutu společenství vlastníků jednotek, zavedeného zákonem č. 103/2000 Sb., které mělo svůj ohlas i na půdě Ústavního soudu.[1]

Cílem tohoto příspěvku není podrobnější rozbor dopadu novelizací zákona, lze snad jen vyjádřit názor, že byly spíše ku prospěchu věci, i když ne vše se zcela povedlo.
 
II. Nerovné postavení subjektů vlastnictví

V této souvislosti se nelze nezmínit např. o ustanovení § 5 odst. 5 BytZ, které bylo do normy vtěleno poprvé zákonem č. 103/2000 Sb., nepodstatným způsobem bylo dotčeno i zákonem č. 451/2001 Sb., a které ve své současné podobě zakazuje spoluvlastníkům budovy, v níž je alespoň k jednomu bytu uzavřena nájemní smlouva s fyzickou osobou, uzavřít dohodu o zrušení a vypořádání jejich spoluvlastnictví k budově formou vytvoření jednotek dle § 5 odst. 2 a 3 BytZ. Je známo, že jde o poslaneckou iniciativu myšlenou v zájmu ochrany nájemců bytů – fyzických osob. Realita však bývá často taková, že je právě zájmem těchto nájemců bytů získat byty do vlastnictví, přičemž tento zájem není v rozporu se záměry spoluvlastníků budovy. Existuje např. značný počet ­ bytových domů, vystavěných do roku 1989 a finan­covaných z vlastních volných prostředků více podniků, které k tomu účelu uzavřely hospodářskou smlouvu o sdružování finančních prostředků podle vyhlášky č. 151/1978 Sb., o sdružování prostředků socialistických organizací, to vše v souladu s ustanovením § 360a zákona č. 109/1964 Sb., hospodářského zákoníku. Byty v těchto domech jsou užívány v drtivé většině nájemci – fyzickými osobami, zpravidla bývalými zaměstnanci sdružujících se organizací. V praxi jsou vlastnické vztahy k takovým domům často řešeny dohodami o narovnání či souhlasnými prohlášeními, majícími za cíl zápis spoluvlastnictví původně sdružených organizací a dnes častěji jejich právních nástupců k těmto budovám do katastru nemovitostí. Převládajícím zájmem těchto spoluvlastníků je efektivní zpeněžení takového majetku, který neodpovídá novým podnikatelským záměrům, přičemž si uvědomují, že převod spoluvlastnického podílu k předmětným budovám je buďto nerealizovatelný vůbec, nebo za zcela nevýhodných podmínek. Je proto evidentní snaha těchto spoluvlastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví předmětných budov, a to právě formou vytvoření bytových a nebytových jednotek dle zákona a jejich rozdělením do výlučného vlastnictví bývalých spoluvlastníků s následným převodem bytů do vlastnictví jejich nájemců. Ustanovení § 5 odst. 5 BytZ však takový postup znemožňuje ve výše popsaném případě, tedy je-li v budově alespoň jeden byt, jehož nájemcem je fyzická osoba. Dle mých zkušeností nutí existence tohoto ustanovení spoluvlastníky budov k uzavírání dohod s nájemci bytů o ukončení jejich nájmů bytů tak, aby ke dni podání návrhu na vklad práv z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uzavřené dle § 5 odst. 2 a 3 BytZ byla splněna podmínka neexistence nájmu bytu (uzavřeného s nájemcem fyzickou osobou) v dané budově. Protože rovněž nájemci bytů jsou vedeni snahou o nabytí jimi užívaných bytů do vlastnictví a zdá se, že jiná než popsaná cesta k tomuto cíli nevede, daří se tyto dohody o ukončení nájmů bytů uzavírat. Vzniklá právní nejistota je s uživateli bytů většinou řešena tak, že dohoda o ukončení nájmu současně obsahuje i smlou­vu o smlouvě budoucí nájemní k témuž bytu s ujednáním, že nový nájem bude uzavřen po rozhodnutí o vkladu práv dle výše uvedené dohody spoluvlastníků do katastru nemovitostí. Je zcela evidentní, že zákonodárce, veden myšlenkou posílení ochrany nájemce bytu, vytvořil naopak podmínky pro situaci, která v lepším případě jejich právní postavení dočasně znevýhodňuje, v horším případě může být lehce zneužita právě proti této skupině.

Rovněž tak udělení „generálního pardonu“ pro ta společenství vlastníků, která se neřídila ustanovením § 9 odst. 8 BytZ ve znění po novele provedené zákonem č. 103/2000 Sb., resp. ustanovením čl. II, bodu 2 zákona č. 103/2000 Sb., pokud jde o stanovenou lhůtu pro konání první schůze shromáždění vlastníků jednotek, nepůsobí vůči těm společenstvím vlastníků, která se nechovala contra legem, právě nejlépe. Je také s podivem, jak zákonodárci nečiní nejmenší problém prodloužit lhůtu, která již uběhla, a tedy zde není. Tak se nepochybně stalo právě v případě citovaného přechodného ustanovení čl. II, bodu 2 zákona č. 103/2000 Sb., dle nějž lhůta pro konání prvního shromáždění pro společenství vlastníků vzniklá účinností zákona č. 103/2000 Sb. skončila dnem 1. 10. 2000, přičemž zákonem č. 451/2001 Sb. byla s účinností od 31. 12. 2001 „prodloužena“ do 31. 12. 2002.

Je zřejmé, že pokud měl zákon řešit v úvodu naznačená očekávání více zájmových skupin svých adresátů, pak zejména k bytovému družstevnictví (ale nejen k němu) musel mít nutně i charakter normy transformační.

Protože zákon aspiroval i na vytvoření základního legislativního rámce pro trh s byty; přičemž na byt je stále, více či méně nahlíženo jakožto na zboží svého druhu, které – je-li spojeno s nájemním bydlením – v sobě má i koherenci s určitým sociálním statkem, nemohla se do zákona nedostat ustanovení na ochranu nájemců bytů, specificky pak těch nájemců, kteří jsou současně fyzickými osobami. Taková ochrana je mimo jiné stanovena i pro případy převodů vlastnictví bytů, jejichž nájemci jsou fyzické osoby a své vyjádření našla v § 22 odst. 1, 2 a 3 BytZ (převody bytů bytových družstev jsou nyní ponechány stranou). Zákonodárce podle všeho chtěl poskytnout výhodu a současně i určitou míru jistoty těm nájemcům, kteří své byty užívali zpravidla dlouhodobě a řádně, považovali možnost užívání těchto bytů za svoji jistotu a nezřídka do těchto bytů i investovali z vlastních prostředků. Z toho důvodu našel zřejmě tento vztah nájemců k jimi užívaným bytům svůj výraz i v dikci zákona, a to konkrétně v povinnosti nabídky vlastnictví bytu jeho nájemci pro případ vůle vlastníka bytu toto vlastnictví převést a vázanosti vlastníka bytu touto nabídkou po dobu šesti měsíců od jejího doručení (§ 22 odst. 1 BytZ) a dále v právu na přednostní nabytí bytu jeho nájemcem, trvajícím po dobu jednoho roku ode dne marného uplynutí šestiměsíční lhůty pro využití nabídky (§ 22 odst. 2 BytZ). Současně, a v logice výše uvedeného, byla aplikace tohoto speciálního režimu omezujícího vlastnické právo majitelů bytů, pokud jde o ius disponendi, ustanovením § 22 odst. 3 BytZ zúžena na první převody vlastnictví bytů, tj. jen na ty převody, které se jako první v pořadí uskutečnily po vzniku vlastnictví převodce k bytu dle zákona.[2] Dalo by se tedy říci, že jde o úpravu poměrně konzistentní, leč není tomu tak. Tím důvodem je totiž dovětek v § 22 odst. 3 BytZ, který zní: „… jestliže nájem bytu byl sjednán s vlastníkem bytu – fyzickou osobou.“. Dle této výslovné dikce totiž omezující režim zůstává plně zachován i pro všechny další případy, kdy vlastnické právo k bytu převádí právnická osoba a k bytu je uzavřena nájemní smlouva s nájemcem fyzickou osobou, to vše bez ohledu na to, o kolikátý převod v pořadí od prvního nabytí bytu dle zákona se jedná. Mám za to, že zde se zákonodárce dopustil neodůvodněného znevýhodnění, a tedy poškození skupiny osob – a to právnických osob vlastnících byty. Takový zásah je o to významnější, že podstatným způsobem omezuje trh s byty, jehož jsou jinak právnické osoby jistě významným účastníkem. Důvod, který vedl zákonodárce k uplatnění takového dvojího metru, nevyplývá ani z důvodové zprávy vládního návrhu zákona, kde se můžeme pouze dočíst, že: „Zde (v § 22 zákona – pozn. autora) jsou obsažena ustanovení o pozdějších převodech vlastnictví a o jeho přechodu na další osoby, jestliže jednotky budou již ve vlastnictví podle tohoto zákona. Základní jsou vždy samostatná vlastnická práva k jednotkám, vůči nimž je spoluvlastnictví společných částí domu jen akcesorické. Obdobně na nového vlastníka přechází i spoluvlastnický podíl na pozemku, popřípadě jiná práva k němu.“
Nesplnění podmínky relevantní nabídky vlastnictví bytové jednotky jejímu nájemci dle § 22 odst. 1 BytZ má za následek absolutní neplatnost smlouvy o převodu jednotky, a to pro rozpor se zákonem (§ 39 ObčZ). Naopak porušení práva nájemce na přednostní nabytí bytové jednotky dle § 22 odst. 2 BytZ neplatnost uzavřené smlouvy o převodu vlastnictví jednotky nezpůsobuje, ale zakládá právo nájemce domáhat se na nabyvateli, aby mu bytovou jednotku nabídl ke koupi, anebo mu zůstane právo na přednostní nabytí bytové jednotky zachováno (§ 603 odst. 3 ObčZ).

Podle § 34 odst. 6 písm. a) vyhlášky ČÚZK č. 190/1996 Sb. je dalším dokladem pro řízení o povolení vkladu vlastnického práva k jednotce podle zvláštního předpisu, tj. podle zákona, kopie nabídky převodu vlastnictví bytu podané nájemci bytu vlastníkem bytu – v poznámce pod čarou s odkazem na § 22 odst. 1 BytZ. Vzhledem k výše uvedenému musí právnická osoba ve všech případech, kdy převádí vlastnictví bytové jednotky, k níž je uzavřena nájemní smlouva s fyzickou osobou, k návrhu na vklad přiložit kopii příslušné nabídky se všemi náležitostmi (tj. v podstatě se všemi náležitostmi smlouvy o převodu vlastnictví jednotky dle § 6 odst. 1 BytZ).

Domnívám se, že výše uvedená nerovnost postavení subjektů vlastnictví není oprávněná ani odůvodnitelná a že škodí podnikání v oblasti trhu s byty. Bylo by proto namístě nejbližší novelizací zákona tento nežádoucí stav odstranit, nejlépe tak, že z § 22 odst. 3 zákona bude vypuštěn text: „jestliže nájem bytu byl sjednán s vlastníkem bytu – fyzickou osobou.“.


Publikováno též v Právních rozhledech 2003, č. 9.

Poznámky pod čarou:
* Autor je advokátem v Praze.
[1] Viz nález Pl. ÚS 51/2000 uveřejněný pod č. 128/2001 Sb.
[2] Vedle toho jsou v témže ustanovení ještě vymezeny případy, kdy vlastnictví bytu vzniklo dle dosavadních předpisů (do účinnosti zákona), tj. dle zákona č. 52/1966 Sb. Jejich význam je však vzhledem k četnosti jejich výskytu spíše okrajový.