Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby

Několik let je v judikatuře i v odborné literatuře s různými závěry řešena otázka účinků odstoupení od smlouvy o převodu věci, včetně věci nemovité, na vlastnické právo třetí osoby, která mezitím věc nabyla.

JUDr. Jiří Spáčil, Brno*

I. Vymezení problému a seznámení s judikaturou Nejvyššího soudu

Několik let je v judikatuře i v odborné literatuře s různými závěry řešena otázka účinků odstoupení od smlouvy o převodu věci, včetně věci nemovité, na vlastnické právo třetí osoby, která mezitím věc nabyla. V čem je jádro problému? Převodce (zpravidla prodávající) P1 převede věc (lhostejno, zda movitou či nemovitou) nabyvateli (zpravidla kupujícímu) K1, který ji poté, co k ní řádně nabyl vlastnické právo, převede na dalšího nabyvatele (K2 – tato řada se může zřetězit, takže tu může být i kupující či nabyvatel K3 anebo i další). P poté odstoupí od smlouvy uzavřené s K1; pro přehlednost vyjdeme z toho, že K2 není o důvodech pro odstoupení informován a nemá s nimi nic společného, sám za předmět koupě zaplatil a věc nabyl zcela poctivě a v souladu se zákonem. Co se stane s vlastnickým právem osoby K2 poté, co P odstoupil od smlouvy vůči svému smluvnímu partnerovi? V této souvislosti se v judikatuře i v odborné literatuře uplatňují dvě různé skupiny názorů. Podle první z nich v tomto případě má odstoupení od smlouvy jen obligační účinky mezi P a K1, řádně nabytých práv K2, včetně jeho vlastnictví k věci, se nemůže dotknout.2 Podle druhého názoru se obnovují všechna práva P, a to i s tím důsledkem, že K2 bude zbaven práv, která na základě smlouvy s K1 nabyl, včetně vlastnického práva k věci.3 Počátkem léta tohoto roku se věcí opětovně zabývala občanskoprávní a obchodní kolegia Nejvyššího soudu, která zaujala názor uvedený na druhém místě; z něj pak vyšel i velký senát občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu v rozsudku, který je publikován v tomto čísle na jiném místě. Avšak vzhledem k tomu, že k připravovanému stanovisku zaujala většina připomínkových míst včetně právnických fakult a Nejvyššího správního soudu, jakož i většiny krajských soudů a vyjadřujících se ministerstev názor uvedený na prvním místě, a také proto, že konečné slovo v tomto sporu, alespoň pokud jde o jeho praktickou stránku, bude mít Ústavní soud, stojí za to se problémem zabývat.


II. Názory na problematiku a jejich kritika

Podívejme se nejprve, jak se věci v daném případě mají před odstoupením od smlouvy.4 P věc řádně prodal K1 a ten nabyl vlastnické právo. Mohou tu sice v potenciální formě existovat důvody pro odstoupení od smlouvy (nejen zákonné, ale – což je též významné – i účastníky smluvené), nicméně vlastnické právo K1 je opravdové, plné a nepodmíněné; tento kupující má všechna práva uvedená v § 123 ObčZ, tedy může i věcí disponovat. To také udělá a převede věc dalšímu kupujícímu K2. Ten s předchozí transakcí nemá nic společného, původního převodce P ani nezná, věc řádně nabude do vlastnictví a zaplatí kupní cenu. Poté, co se již stal K2 vlastníkem, však nastanou důvody pro odstoupení od smlouvy mezi P a K1, např. K1 přestane splácet kupní cenu. I v této situaci je stále vlastníkem věci, která byla předmětem předchozích převodů, K2.5 V tom dotčená strana původní smlouvy, P nebo K1, od této původní smlouvy odstoupí. Kdyby věc, o kterou šlo, měl ještě ve vlastnictví původní nabývající K1, nevyvstal by větší problém; jeho vlastnictví by zřejmě zaniklo a věc přešla zpět na P. O tom však zde řešený6 spor není. Otázka zní, co se stane s vlastnickým právem osoby K2 nebo i jejích nástupců (K3 až KX). Tady končí shoda a nastupují dva výše zmíněné protikladné názory, vycházející z odlišného výkladu § 48 odst. 2 ObčZ.

Od smlouvy může účastník odstoupit jen tehdy, jestliže je to v tomto zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto (§ 48 odst. 1 ObčZ). Odstoupením od smlouvy se smlou¬ va od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak (§ 48 odst. 2 ObčZ).

Podle prvního názoru, který zastává i autor tohoto pří¬ spěvku, odstoupení od smlouvy mezi právními předchůdci vlastníka nemůže mít na řádně nabyté vlastnické právo vliv. Vlastnické právo je předmětem ústavní ochrany (čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod) a právní jistota je jedním z atributů demokratického právního státu. Žádné ustanovení zákona výslovně nestanoví, že by vlastnické právo mohlo zaniknout na základě právních úkonů předchůdců vlastníka věci, které se jej ni¬ kterak nedotýkají (snad s výjimkou případů porušení předkupního práva, které je však vždy poznatelné z katastru nemovitostí a ze zákona). Není prostě možné, aby někdo, kdo se opravdu stal vlastníkem, řádně si vlastnictví předchůdce ověřil, věc opravdu kupoval od vlastníka a nebyl o možných důvodech pro odstoupení ani informován, a takové důvody tu ostatně ani v době vzniku jeho vlastnického práva nebyly, najednou – a třeba i po letech7 – zjistil, že náhle vlastnictví pozbyl a zbyly mu jen obligační nároky vůči předchůdci K1, nejspíše nesolventnímu, zatímco dalšímu předchůdci P, který svou neopatrností (ne-li něčím horším) celou situaci pomohl vyvolat, musí vydat věc. To by bylo absurdní a popíralo by to vlastnickou jistotu jako významný prvek právní jistoty.

Druhý názor vychází ze slov zákona, který konstatuje, že v případě odstoupení od smlouvy se smlouva ruší od počátku. Je-li smlouva zrušena od počátku, nevyvolala vlastně nikdy právní účinky, nabyvatel K1 se vlastníkem tedy nikdy nestal, a proto nemohl převést vlastnické právo na dalšího nabyvatele K2. Tento poslední nabyvatel tak vlastně získal věc od nevlastníka, přičemž nejde o zákonnou výjimku umožňující takové nabytí. Smlouva o převodu věci, uzavřená mezi K1 a K2, je neplatná a na základě neplatné smlouvy nelze vlastnictví nabýt.

Proti těmto argumentům ovšem stojí nepopiratelná skutečnost, že jak K1, tak zejména K2 se vlastníky věci stali a že vlastnické právo K2 trvalo bez pochybností až do odstoupení od smlouvy, provedené osobou P. Aby bylo možno na věc pohlížet jinak, muselo by právo stanovit fikci, že vlastnictví osoby P nikdy nezaniklo. Tak tomu ale není; ze slov „odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší“ nelze ještě dovodit fikci, že by na věc bylo možno pohlížet tak, jako by další úkony věci se týkající neexistovaly. Fikce je ostatně zjevem v občanském právu ojedinělým, nelze ji dovozovat výkladem, ale musí být stanovena výslovně. Z § 48 odst. 2 ObčZ však nevyplývá fikce toho, že třetí osoba, která nabyla vlastnické právo, nikdy vlastníkem nebyla; pokud by taková fikce stanovena byla, bylo by třeba vážně pochybovat o její ústavnosti z hlediska čl. 11 Listiny. O neplatnosti smlouvy uzavřené mezi K1 a K2 pak vůbec nelze uvažovat. Právo zná sice – v zájmu respektování vůle účastníků – různé způsoby i dodatečného zhojení vad právních úkonů (ratihabice, konverze, konvalidace), ovšem dodatečné „zneplatnění“ platných právních úkonů je mu cizí. Platnost právních úkonů je přece třeba posuzovat podle stavu v době, kdy byly učiněny, platnost smluv nelze posuzovat podle okolností nastalých poté, co byly platně uzavřeny, bylo z nich plněno a práva a povinnosti z nich vzniklé zanikly splněním. Konečně zde jde nejen o důsledky odstoupení od smlouvy, ale i o zánik vlastnického práva třetí osoby; to se marně snaží popírat ti, kteří tvrdí, že tato osoba ve skutečnosti vlastníkem nikdy nebyla.

Zastánci názoru, že odstoupením zaniká i vlastnické právo třetí osoby, v poslední době nezůstávají jen u argumentace vycházející jen ze striktního výkladu slov zákona a snaží se vyvrátit opačně vyznívající ústavněprávní argumentaci tím, že ji sami používají, byť v „obráceném gardu“. Protiargumentům, opřeným o principy právní jistoty, ochrany vlastnického práva a práv nabytých v dobré víře, se snaží čelit tím, že celý problém jaksi „otočí“ a poukazují na stejné principy, uplatněné ve prospěch původního převodce P, jehož (údajné) vlastnické právo se též těší ústavní ochraně. Tady je však třeba poukázat na rozdíl mezi nárokem na obnovení vlastnictví a právem vlastnickým; vlastnické právo je silnější než nárok na obnovení vlastnictví. Zatímco třetí osobě K2 svědčí v okamžik odstoupení od smlouvy vlastnické právo, osoba P má jen nárok na jeho obnovení, a to vůči osobě K1, se kterou je ve smluvním vztahu. To je ovšem obcházeno konstrukcí, která se snaží v rozporu s realitou vzbudit zdání, že původní převodce nikdy nepřestal být vlastníkem, a tudíž jím nemohl být nikdo jiný než on; při přijetí této konstrukce by byl odkaz na ústavní ochranu vlastníka P opodstatněný. Jde tedy vlastně o to, zda třetí osoba vůbec někdy vlastníkem byla; na tuto otázku, jak uvedeno shora, odpovídám kladně. Byla-li v okamžik odstoupení tato třetí osoba vlastníkem, je ochraně jejího práva třeba dát přednost před obligačním nárokem původního převodce vůči jeho nabyvateli (K1) na obnovení vlastnictví.

Po platném odstoupení se uplatní § 457 ObčZ, který stanoví: „Je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal.“ P má tedy nepochybně nárok na vydání věci vůči K1. Může se však stát, že vydání věci není možné; K1 ji mohl spotřebovat, zničit nebo ztratit. Pak platí pravidlo uvedené v § 458 odst. 1 ObčZ: „Musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.“ K1 ovšem věc, kterou mezitím platně převedl na jiného, vydat nemůže, protože ji nemá, a nemá ani vůči K2 nárok na její vydání – smlouva mezi nimi byla přece uzavřena platně a není tu mezi nimi žádný právní titul k vydání (nebudeme-li ovšem násilně konstruovat fikci, že i smlouva mezi K1 a K2 zanikla či byla dodatečně „zneplatněna“). Proto by v tomto případě měl K1 poskytnout P peněžitou náhradu. Zastánci opačného řešení však problém § 457 ObčZ buď obcházejí, nebo toto ustanovení chtějí použít i pro vztah mezi osobami K1 a K 2, kam se zřejmě nehodí (jejich smlouva není neplatná ani nebyla zrušena).

Předmětem polemiky bývá též otázka ochrany práv nabytých v dobré víře. Proti koncepci chránící třetí osobu (K2) bývá namítáno, že její ochranu opírá jen o ochranu dobré víry nabyvatele, která nemůže obstát proti silnějšímu subjektivnímu právu odstoupivšího převodce P.

To je ovšem nedorozumění, které vede ke zbytečné polemice; takto totiž problém nebyl nikdy postaven. Zdůrazněním toho, že třetí osoba K2 věc nabyla v dobré víře, se nevytváří nějaký normativní systém, vycházející z ochrany dobré víry a silnější než platné právo. Jde o poukaz na dvě skutečnosti. Především jde o to, že třetí osoba K2 není nijak zatažena do vztahů mezi jejími právními předchůdci, nemá podíl na případném protiprávním či alespoň nemravném jednání jejího předchůdce vůči původnímu převodci P. Kdyby tomu totiž bylo jinak, bylo by možno uvažovat o neplatnosti smlouvy, kterou tato osoba věc nabyla, podle § 39 ObčZ, a otázka ochrany této osoby by tak byla jasně vyřešena negativně. Druhý aspekt odkazu na ochranu práv nabytých v dobré víře je interpretační; je-li možno zákon vykládat více způsoby, a to v případě § 48 odst. 2 ObčZ možné je (jinak by tato diskuse vůbec nevznikla), je třeba dát přednost tomu výkladu, který respektuje princip ochrany nabytých práv, zejména byla-li nabyta v dobré víře. Z tohoto hlediska má stávající vlastnické právo osoby K2 přednost před nárokem osoby P na vrácení vlastnictví.


III. Závěr

Dovoluji si vyslovit názor, že za těmito „sofistikovanými“ diskusemi se skrývají i obyčejná lidská hlediska, vycházející z otázky, komu poskytnout ochranu: tomu, kdo věc převedl na jiného s tím, že bude zaplacena později, a stal se obětí insolventnosti nabyvatele (v lepším případě) nebo dokonce podvodu, anebo toho, kdo věc, nic netuše, koupil a zaplatil, stal se jejím vlastníkem a najednou tu zůstane s „holýma rukama“? Domnívám se, že každý musí nést důsledky své vlastní neopatrnosti, a na toho, kdo věc koupil od skutečného vlastníka, nelze přenášet důsledek neopatrnosti jeho vzdáleného právního předchůdce, který by v důsledku takového přenesení, ač např. věc převedl, aniž si zajistil zaplacení, z případu vyvázl beze ztráty (rozhodně lépe než K2, který nese rizika, která měl nést P). Bývá sice namítáno, že součástí běžné opatrnosti kupujícího je ověřit, jaký byl nabývací titul jeho předchůdce (s tím lze u nemovitostí souhlasit) a zda tu nejsou možné důvody k odstoupení od smlouvy (s tím již souhlasit nelze), protože tyto důvody mohou být různé a mohou se vyskytovat u celé řady předchůdců, takže jsou v mnoha případech prakticky nezjistitelné. Je třeba vyjít z toho, že P měl možnost si zaplacení zajistit, že neměl převádět věc bez zaplacení nebo alespoň bez řádných záruk, a pokud tak učinil, musí nést rizika; naopak K2, kterému nelze vyčíst neopatrnost, by žádným důsledkům být vystaven neměl; to ovšem platí i pro jiné důvody pro odstoupení od smlouvy, případně pro vznesení námitky relativní neplatnosti. Případy, že řádně a platně někdo koupí za všechny úspory rodinný domek, ještě se zadluží, vyklidí nájemní byt s regulovaným nájmem a pak se po dvou letech dozví, že mu dům už nepatří a že může vymáhat svůj nárok na vrácení kupní ceny vůči insolventní osobě, anebo že zahraniční investor náhle zjistí, že řádně koupené a zaplacené pozemky, na kterých postavil továrnu, mu již nepatří, v obou případech proto, že např. jejich třetí předchůdce odstoupil od smlouvy vůči druhému předchůdci (a nemusí jít jen o odstoupení pro nezaplacení kupní ceny!), jsou nepřijatelné.8 Navíc, přísně vzato, při uplatnění názoru o obnovení práva P by vlastnické právo K2 zaniklo, i pokud by od smlouvy vůči P odstoupila osoba K1, anebo dokonce kdyby se P a K1 na odstoupení dohodli! Proto považuji za správný takový výklad § 48 odst. 2 ObčZ (ale i § 40a ObčZ), který by tyto možnosti vyloučil. Není-li takový výklad v důsledku judikatury Nejvyššího soudu v praxi možný, pak by měl do věci vstoupit Ústavní soud, kterému ovšem musí být podán právně relevantní návrh.


Článek byl publikován v časopise .



Poznámky:
* Autor je soudcem Nejvyššího soudu ČR.
1) Označení P, K1 a K2 jsem si vypůjčil z níže zmíněné práce F. Melzera.
2) Nález Ústavního soudu sp. zn. II ÚS 77/2000; rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1186/2000. V literatuře Mikeš, J., Švestka, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7; Fiala, J. Zastavení cizí věci a osud zástavního práva po odstoupení od smlouvy. Právní rozhledy, 2003, č. 1; Baudyš, P. K odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti. Bulletin advokacie, 2002, č. 4; Vrcha, P. Několik poznámek (nejen) k odlišnému stanovisku F. Baláka k Rc 44/2000 (k právním důsledkům odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti). Soudní rozhledy, 2001, č. 8; Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 308 a násl.; Spáčil, J. Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti v případě, že nemovitost již byla převedena na třetí osobu. Soudní rozhledy, 2001, č. 6, a další. Nejnověji Melzer, F. v článku Vliv odstoupení od smlouvy na nabytí vlastnického práva. Právní rozhledy, 2006, č. 14, sice polemizuje s nakonec nepřijatým variantním návrhem stanoviska Nejvyššího soudu publikovaného spolu s R 40/2006 (tedy návrhem chránícím nabyté právo třetí osoby), nicméně nakonec též dospívá k závěru, že je třeba dát přednost ochraně dobré víry nabyvatele K2 před ochranou původního vlastníka P. Z Melzerových kritických připomínek stojí za zmínku zejména jeho názor, že oponentní návrh, resp. jeho teoretická východiska, by obstála především v právu německém, které vychází z tzv. principu abstrakce, který přísně odlišuje účinky obligačních a dispozičních právních úkonů. Tento princip se podle něj v rakouském ani českém právu neuplatňuje; z toho vychází jeho kritika mnoha myšlenek tohoto oponentního návrhu. S principy německého práva týkajícími se této otázky nejsem obeznámen, nicméně z dalších Melzerových úvah je možnost, že jde o obdobu (snad jen jinak nazvanou) rozlišování věcněprávních a obligačních smluv či úkonů, běžného u nás do roku 1950, poté však polozapomenutého a dodnes ne zcela rehabilitovaného, ač se i v našem právu nepochybně uplatňuje (viz Spáčil, J. Převod vlastnického práva tradicí a věcná smlouva. Časopis pro právní vědu a praxi, 1993, č. 1). Jistě by bylo užitečné podat srovnání těchto institutů.
3) R 44/2000, R 40/2006, rozsudek velkého senátu občanskoprávního kolegia NS sp. zn. 31 Cdo 2808/2004; Veselý, J., Rakovský, A., Šimková, R. Neplatnost veřejné dražby nedobrovolné. Právní rozhledy, 2001, č. 3.
4) Situace je stejná i u relativní neplatnosti, navzdory mnohdy matoucí terminologické různosti jde prakticky o stejné instituty. Blíže viz Spáčil, J. Základní teoretické otázky relativní neplatnosti v občanském právu. Právník, 1986, č. 3.
5) Je zcela nepochybné, že kdyby v této době proběhl soud o vlastnictví věci, ve kterém by např. dosud neodstoupivší P uplatňoval důvody k odstoupení omylem jako důvody pro absolutní neplatnost, soud by musel v souladu se skutečným hmotněprávním stavem určit vlastnictví K2.
6) Opačně Mikeš, J., Švestka, J., op. cit. sub 1.
7) F. Melzer ve shora uvedené práci v této souvislosti poznamenává, že právo na odstoupení od smlouvy se promlčuje. To je ale sporné. Právo se promlčí, jestliže nebylo vykonáno v době v občanském zákoníku stanovené (§ 100 ObčZ), „vykonáním práva“ se však obvykle rozumí jeho uplatnění u soudu (např. Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha : Linde, 2003, 1. svazek, s. 225; Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné.4. vydání. Praha : ASPI, 2005, díl první, s. 287). Právo odstoupit od smlouvy se však nevykonává u soudu, ale hmotněprávním úkonem adresovaným druhé straně. Zde by tedy bylo spíše namístě uvažovat o prekluzi, která by ovšem musela být výslovně upravena v zákoně. Je skutečností, že promlčení práva namítat relativní neplatnost, které má stejnou povahu jako odstoupení, je připouštěno. To zjevně vychází z toho, že tvůrci novely občanského zákoníku si v roce 1982 neuvědomili, že i námitka relativní neplatnosti je právním úkonem, a měli za to, že jde o úkon spíše procesní (viz úvahy o možnosti, aby tuto námitku za účastníka vznesl i prokurátor účastnící se řízení, a obdobné zmatky v důvodové zprávě). Tato teoreticky slabě podepřená či spíše zcela nepodepřená konstrukce však slouží upevnění právní jistoty, a proto ji netřeba opouštět. Přesto se ani případným připuštěním promlčení práva odstoupit od smlouvy problém neřeší – toto právo obligační povahy má totiž původní převodce vůči svému kontrahentovi (K1) a jen ten, nikoliv jeho nástupce, by mohl promlčení namítat.
8) Je ovšem možno pohledět na věc i z jiné strany: někdo prodá nemovitost, která je jeho jediným majetkem, s tím, že za utržené peníze si chce koupit byt, a kupující mu nezaplatí a věc prodá dále. To je ovšem krajně neopatrné jednání prodávajícího, po kterém lze spravedlivě požadovat, aby si zaplacení kupní ceny zajistil; nespravedlivé je jeho neopatrností zaviněné následky přenášet na jiného.
Odeslat článek e-mailem
Odeslat článek e-mailem
Vaše jméno: Váš e-mail:
E-mail adresáta: Poslat:
Komentář:
Vyhledávání
Novinky