Jedním z výkladových momentů při řešení otázky dobré víry držitele je otázka, zda při uzavření ústní smlouvy o převodu nemovitosti či zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni může být nabyvatel v dobré víře. Tyto situace jsou poměrně v praxi časté a hodí se proto k zobecnění. Judikatura Nejvyššího soudu ČR prozatím zaujala velice striktní stanovisko, které vzbuzuje pro svou jednoznačnost řadu pochybností.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 4. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1178/96,[1] uvádí: „Posouzení toho, zda držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží (§ 130 odst. 1 ObčZ), nemůže vycházet jen z posouzení subjektivních představ držitele. Dobrá víra držitele se musí vztahovat i k okolnostem, za nichž vůbec mohlo věcné právo vzniknout, tedy i k právnímu důvodu (titulu), který by mohl mít za následek vznik práva“.

V Soudních rozhledech byl publikován rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 568/96,[2] k držbě nemovitosti, opírající se o ústní smlouvu o jejím převodu a vydržení. Právní věta zde uvedená zní takto: „Dobrá víra držitele se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věcí nebo práva, které je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitosti. Pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základě ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví k nemovitosti postačuje. Držba nemovitosti, která se o takovou smlouvu opírá, nemůže vést k vydržení.“

Obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 8. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1007/98, řešil existenci dobré víry držitele za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb. ve vztahu k vydržení tvrzeného práva odpovídajícího věcnému břemeni. Podle § 166 odst. 1, § 167 a § 168 odst. 1 zákona č. 141/1950 Sb. pro nabývání práv odpovídajících věcným břemenům platila přiměřeně ustanovení o nabývání vlastnictví. Proto podle § 111 SOZ muselo právo odpovídající věcnému břemeni vzniknout smlouvou, která podle § 40 SOZ musela mít písemnou formu. Podle § 115 SOZ však mohlo dojít ke vzniku tohoto práva i vydržením. Podmínky vydržení, jak již bylo uvedeno v předcházející kapitole o vydržení za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb., byly stanoveny v § 116 v návaznosti na definici oprávněné držby v ustanovení § 145 SOZ. Ta byla charakterizována tak, že držitelem oprávněným je držitel, který je zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží. I pro dobu platnosti této právní úpravy Nejvyšší soud ČR ve shora uvedeném rozsudku dovodil, že dobrá víra je psychický stav držitele, který se domnívá, že mu vykonávané právo patří, ačkoliv tomu tak, ve skutečnosti není. Dobrá víra musí být podložena konkrétními okolnostmi, z nichž lze soudit, že toto přesvědčení držitele je opodstatněné. Okolnosti, které mohou svědčit pro závěr o existenci dobré víry, jsou zpravidla okolnosti týkající se právního titulu uchopení se držby (neplatná smlouva), i když lze připustit i tzv. domnělý právní důvod (titulus putativus). Jestliže se však v daném případě žalobci domnívali, že jim právo náleží „z pouhého výkonu obsahu práva, nebyli se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že jim právo náleží“. Žalobci navíc tvrdili, že jim právo odpovídající věcnému břemeni bylo založeno ústní smlouvou. Nejvyšší soud ČR k tomu dále uvedl, že „výkon takového věcného práva jen na základě ústní smlouvy o jeho zřízení nemůže… založit dobrou víru držitele, že mu takové věcné právo náleží, a to ani v případě, že byli přesvědčeni, že taková smlouva ke vzniku takového práva postačuje. Jde o neomluvitelný právní omyl, neboť právní předchůdci žalobců při zachování obvyklé opatrnosti museli vědět, že věcná práva k nemovitostem nelze ústně zřídit.“

V rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 61/2001,[3] se uvedený právní názor opakuje. Uvádí se v něm: „Vydržení vlastnického práva k předmětnému pozemku odvolací soud posoudil v souladu s již ustálenou judikaturou, podle níž se dobrá víra držitele musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věci nebo práva, které je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitosti, a že pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základě ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví nemovitosti postačuje. Držba nemovitosti, která se o takovou smlouvu opírá, nemůže vést k vydržení.“
Podobně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 568/96,[4] uvádí: „Dobrá víra držitele se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věcí nebo práva, které je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitostí. Pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základě ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví k nemovitosti postačuje. Držba nemovitosti, která se o takovou smlouvu opírá, nemůže vést k vydržení.“

Tato myšlenka je pak dále rozvíjena judikaturou Nejvyššího soudu v tom smyslu, že ani nepodepsaná smlouva o převodu nemovitostí, nemůže vést k vydržení. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 10. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1925/97,[5] to vyjádřil takto: „Pokud se držitel uchopil držby nemovitosti na základě smlouvy o jejím převodu, kterou převodce anebo nabyvatel nepodepsal, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci. Držba, které se nabyvatel na základě takové smlouvy ujme, není oprávněná a nemůže vést k vydržení věci, a to ani v případě, že držitel je přesvědčen, že věc mu patří.“

Tyto závěry je třeba akceptovat s výhradou, že jsou zřejmě v konkrétním případě nesporně věcně správné, ale je otázkou, zda se skutečně hodí k zobecnění, neboť jdou nad rámec doslovného znění § 130, § 134 ObčZ. Při obecné formulaci dobré víry „se zřetelem ke všem okolnostem“ nelze vyloučit konkrétní případ, kdy bez ohledu na formu kupní smlouvy, její podpis či jinou podstatnou náležitost, může dojít k oprávněné držbě nemovitosti. Judikatura Nejvyššího soudu ČR na jedné straně dovodila, že vydržet lze i v takových případech, kdy má oprávněný držitel titul pouze putativní (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 2. 2000, sp. zn. 22 Cdo 417/98), a to právě s přihlédnutím k rozdílu právní úpravy OZO a platné právní úpravy, není proto zákonného důvodu pro takto rigorózní závěr při uzavření ústní kupní smlouvy či v případě absence podpisu účastníka u písemné kupní smlouvy ohledně nemovitosti, leda že pro to svědčí konkrétní skutkové okolnosti případu, z nichž lze dovozovat neexistenci dobré víry držitele.

Na podporu tohoto názoru lze připomenout „Zprávu o rozhodování soudů ve věcech vlastnického práva k nemovitostem“.[6] I když je někdy tato zpráva bagatelizována tím, že obsahuje především rozbor rozhodnutí slovenských soudů, které reflektovaly obyčejové právo na Slovensku platné do 31. 12. 1950, domnívám se, že neprávem.

Předně zařazení této zprávy do federálního sborníku po formální stránce dokládá, že názory zde publikované byly obecně přijímány pro celou federaci a dále po obsahové stránce se tato zpráva týká převážně rozhodnutí o vydržení již podle nové právní úpravy, tj. zákona č. 141/1950 Sb., která byla jednotná pro celou republiku. Zpráva správně poukazuje na změny spojené s novým pojetím zápisu do pozemkové knihy, tedy opuštění konstitutivního principu a nahrazení principem deklaratorním (viz § 111 odst. 1 SOZ).

V opuštění principu intabulace Zpráva spatřuje počátek poklesu právního vědomí občanů, pokud jde o formálnost převodu nemovitostí. Proto také nebylo výjimkou, že občané nemohli prokázat vlastnické právo k nemovitostem písemnou smlouvou, a soudy činily závěry o vydržení vlastnického práva, neboť byly k dispozici jiné doklady o existenci nějakého právního titulu, a to třeba i ústní smlouvy.

V uvedené zprávě se uvádí (s. 159): „Častokrát však nemohou občané na průkaz svého vlastnického práva předložit listiny, neboť neexistují, a i smlouva, kterou nemovitost chtěli nabýt, byla často pouze ústní.

Právní předpisy platné před 1. 1. 1964 umožňovaly v některých případech, když smlouva byla uzavřena pouze ústně, nabytí vlastnického práva k nemovitosti, ne samotnou smlouvou, ale vydržením. V takových případech musel držitel nemovitosti prokázat svou držbu v dobré víře a splnění ostatních podmínek vydržení tak, jak byly stanoveny platnými předpisy. Držitelé potvrzovali tyto právní skutečnosti potvrzeními MNV o době a způsobu držby, stavebním povolením rodinného domku na sporné nemovitosti, potvrzením o zaplacení kupní ceny, daňovým výměrem a jinými listinami prokazujícími jejich přesvědčení o nabytí vlastnictví. Rozhodnutí soudů o určení vlastnického práva k nemovitostem, vycházející z takových důkazů, jsou většinou dostatečně odůvodněná a přesvědčivá.“


Poznámky pod čarou:
[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 4. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1178/96, in Právní rozhledy, 1997, č. 11, s. 587.
[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 568/96, in Soudní rozhledy, 1999, č. 5, s. 151.
[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 61/2001, in Soubor NS, sv. 2., s. 215, pod č. C 158.
[4] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 568/96, in Soudní rozhledy, 1999, č. 5, s. 15l.
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 10. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1925/97, in Soudní rozhledy, 1999, č. 4, s. 116.
[6] Projednána a schválena občanskoprávním kolegiem NS SSR, Cpj  69/83, dne 30. 3. 1982;  publikována in Sborník IV.

Kapitola Dobrá víra při uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti ústní formou je výňatkem z knihy JUDr. Bohuslava Petra, Vydržení v českém právu