VI. Formulářové smlouvy družstev
V rámci výše uvedeného byla podrobněji přiblížena forma a obsah smlouvy o převodu členství. Je tedy zřejmé, že při dodržení základních obsahových náležitostí je smlouva o převodu členství platná a ujednání o dalších doplňujících podmínkách (např. vyklizení družstevního bytu, převzetí závazků atd.) mohou být taktéž součástí smlouvy. Konečná podoba smlouvy o převodu tedy může být značně individuální a může vždy odrážet specifické požadavky účastníků. V případě zájmu o převod členství mohou účastníci samozřejmě požádat o její vyhotovení např. advokáta. Většina družstev má také pro své potřeby připraveny vzorové smlouvy o převodu členství, které mohou družstevníci v případě zájmu o převod využít.
Některá družstva však zcela odmítají akceptovat smlouvy o převodu předložené účastníky, jestliže jsou takové smlouvy jiné než vzorová formulářová smlouva daného družstva. O skutečnosti, že odmítání družstva přijmout takovou „cizí“ smlouvu, která přesto splňuje veškeré zákonné náležitosti, nemá žádné právní účinky, jsem již hovořil výše. Může se však stát, že družstvo skutečně (byť právně neúčinně) odmítne akceptovat účastníky předloženou smlouvu o převodu a bude požadovat uzavření formulářové smlouvy družstva. V takovém případě družstvo také může (opět je potřeba zdůraznit, že nezákonně) podmiňovat uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jehož právo nájmu souvisí s daným členstvím, právě uzavřením své formulářové smlouvy o převodu členství.
Není však asi třeba rozvíjet, že právě uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu je zřejmě nejzákladnějším důvodem pro uzavření smlouvy o převodu členství na straně nabyvatele. V takovém případě tedy nabyvateli nezbývá než se rozhodnout, zda se vydá soudní cestou a bude se svého práva na uzavření nájemní smlouvy domáhat soudně nebo zda vyhoví nesmyslnému požadavku družstva a s převodcem uzavře i formulářovou smlouvu družstva o převodu členství. Účastníci si pak družstvem odmítnutou původní smlouvu o převodu pečlivě uloží a družstvo si do svého archivu spokojeně vloží nově uzavřenou formulářovou smlouvu a nabyvateli vystaví nájemní smlouvu k družstevnímu bytu.
Vše je tedy zdá se v pořádku. Nebo nikoli?
Již na úvod tohoto článku jsem specifikoval základní znaky, jež musí smlouva o převodu obsahovat.
Základním problémem některých formulářových smluv družstev je pak především skutečnost, že tyto smlouvy (krom toho, že velmi často stále nesprávně používají pojem „zůstatková hodnota členského podílu“) např. neobsahují dostatečnou specifikaci hodnoty členských práv a povinností sjednanou mezi účastníky ani způsob jejího vypořádání. Tyto údaje totiž nejsou pro tato družstva podstatné, tudíž je ve svých formulářových smlouvách neuvádějí. Je tedy možno konstatovat, že řada takových či obdobných formulářových smluv o převodu může být již od samého počátku absolutně neplatná pro absenci zákonných náležitostí smlouvy o převodu členství.
Vedle uvedeného je potřeba připomenout i další problematické místo, jež používání formulářových smluv významně zpochybňuje tam, kde již předtím došlo mezi převodcem a nabyvatelem k uzavření platné smlouvy o převodu členství (kterou družstvo ze své neznalosti odmítlo akceptovat). Jak již bylo výše uvedeno, zmiňuje § 230 ObchZ výslovně, že ve vztahu k družstvu členská práva a povinnosti přecházejí na nabyvatele předložením smlouvy o převodu členství družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným ve smlouvě o převodu. Toto zákonné ustanovení však neznamená odklad účinnosti celé smlouvy. Ustanovení pouze upřesňuje, že družstvo bude s nabyvatelem jednat jako s družstevníkem teprve poté, co bude družstvu převod prokázán.
Budeme-li tedy vycházet z předpokladu, že smlouva o převodu je mezi účastníky účinná již okamžikem jejího uzavření, je možno také konstatovat, že členská práva a povinnosti přecházejí na nabyvatele již tímto uzavřením. Pouze ve vztahu k družstvu je potřeba doložení tohoto převodu, aby i družstvo samotné bylo seznámeno se změnou v osobě družstevníka.
Pokud je tedy mezi účastníky uzavřena za daných podmínek smlouva o převodu členství, avšak družstvo nutí účastníky, aby následně uzavřeli ještě formulářovou smlouvu družstva o převodu, nemá převodce již co převádět, neboť to, co převést mohl, převedl již původní smlouvou na nabyvatele, který předmět převodu nabyl uzavřením původní smlouvy o převodu. Pokud tedy po předchozím uzavření smlouvy o převodu dojde ještě k uzavření formulářové smlouvy družstva, dovoluji si považovat takovou formulářovou smlouvu od samého počátku za absolutně neplatnou pro nemožnost plnění, neboť převodce v okamžiku jejího uzavírání již nemohl členská práva a povinnosti v družstvu převést, a to z důvodu, že je již nevlastnil, neboť tato předtím původní smlouvou o převodu převedl na nabyvatele. Převodce a nabyvatel se tedy v klidu dál mohou řídit svou dříve uzavřenou smlouvou o převodu a družstvo si může spokojeně uložit do archivu další formulářovou smlouvu, která je sice absolutně neplatná, ale odpovídá jeho formuláři.
VII. Nájem družstevního bytu při převodu členství
Hlavním důvodem nabytí členských práv a povinností v bytovém družstvu bude na straně nabyvatele v převážné většině případů zájem o získání práva nájmu družstevního bytu, které je spojeno s daným členstvím.
Na straně účastníků smlouvy o převodu panuje někdy nesprávná domněnka, že současně s převodem členských práv a povinností dochází také k převodu nájemní smlouvy, a nabyvatel tak vstupuje do práv a povinností převodce z nájemní smlouvy k danému družstevnímu bytu. Taková představa je však mylná. Na základě dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu nevstupuje nabyvatel členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu do práv a povinností, které vyplývají z nájemní smlouvy uzavřené mezi dosavadním členem a bytovým družstvem.20 Na nabyvatele tedy přímo nepřechází právo nájmu konkrétního družstevního bytu, ale spolu s členstvím získává nabyvatel právo na uzavření nájemní smlouvy k tomuto bytu.
Jestliže s ohledem na stanovy daného bytového družstva zakládá převod členství i právo na uzavření nájemní smlouvy k určitému družstevnímu bytu, je družstvo zároveň povinno po prokázání převodu členství s nabyvatelem takovou novou nájemní smlouvu uzavřít.21 V případě, že družstvo po oznámení převodu odmítne vystavit nabyvateli novou nájemní smlouvu (např. proto, že družstvo nezákonně odmítlo akceptovat smlouvu o převodu předloženou účastníky – viz výše), je možno se uzavření nájemní smlouvy, resp. splnění povinnosti družstva, domáhat i soudně.22 Málokterý účastník však bude ochoten zahajovat v dané věci soudní řízení a čekat na konečné rozhodnutí. Většinou se tedy zřejmě budou účastníci snažit vyhovět občas iracionálním požadavkům některých družstev tak, aby jim dané družstvo bylo ochotno vystavit novou nájemní smlouvu, a nepůjdou cestou zdlouhavých soudních sporů.
VIII. Závěrem
Převod členských práv a povinností v bytovém družstvu je poměrně neformálně upraveným právním vztahem. K tomu, aby došlo k účinnému uzavření smlouvy o převodu členství postačí v zásadě dodržet základní náležitosti takové smlouvy.
I přesto, že uzavírání smlouvy o převodu členství v bytových družstvech upravuje téměř výhradně poměrně stručný § 230 ObchZ, a i když je k dispozici konstantní judikatura týkající se této problematiky, stále při převodu členství v bytových družstvech dochází k některým výkladovým nejasnostem. Často jsou pak příčinou těchto nejasností samotná družstva, která účastníkům převodů členství zbytečně a v řadě případů i nezákonně komplikují realizaci takového převodu.
Bylo by tedy především vhodné, aby si nejen účastníci, ale také družstva byla vědoma svých práv i povinností a respektovala zákonnou úpravu, jež se jich týká. Účelem zákonné úpravy je totiž především umožnit převodci a nabyvateli dispozitivní řešení jejich vzájemných práv a povinností při převodu členství v družstvu a zároveň omezit nepřiměřenou ingerenci družstva do takové dohody účastníků.
___________
20) Rozsudek NS ze dne 20. 10. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2724/2004.
21) Srov. tamtéž
22) Srov. Dvořák, T. Tři úvahy k judikatuře v oblasti bytových družstev. Soudní rozhledy, 2003, č. 1.
V rámci výše uvedeného byla podrobněji přiblížena forma a obsah smlouvy o převodu členství. Je tedy zřejmé, že při dodržení základních obsahových náležitostí je smlouva o převodu členství platná a ujednání o dalších doplňujících podmínkách (např. vyklizení družstevního bytu, převzetí závazků atd.) mohou být taktéž součástí smlouvy. Konečná podoba smlouvy o převodu tedy může být značně individuální a může vždy odrážet specifické požadavky účastníků. V případě zájmu o převod členství mohou účastníci samozřejmě požádat o její vyhotovení např. advokáta. Většina družstev má také pro své potřeby připraveny vzorové smlouvy o převodu členství, které mohou družstevníci v případě zájmu o převod využít.
Některá družstva však zcela odmítají akceptovat smlouvy o převodu předložené účastníky, jestliže jsou takové smlouvy jiné než vzorová formulářová smlouva daného družstva. O skutečnosti, že odmítání družstva přijmout takovou „cizí“ smlouvu, která přesto splňuje veškeré zákonné náležitosti, nemá žádné právní účinky, jsem již hovořil výše. Může se však stát, že družstvo skutečně (byť právně neúčinně) odmítne akceptovat účastníky předloženou smlouvu o převodu a bude požadovat uzavření formulářové smlouvy družstva. V takovém případě družstvo také může (opět je potřeba zdůraznit, že nezákonně) podmiňovat uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jehož právo nájmu souvisí s daným členstvím, právě uzavřením své formulářové smlouvy o převodu členství.
Není však asi třeba rozvíjet, že právě uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu je zřejmě nejzákladnějším důvodem pro uzavření smlouvy o převodu členství na straně nabyvatele. V takovém případě tedy nabyvateli nezbývá než se rozhodnout, zda se vydá soudní cestou a bude se svého práva na uzavření nájemní smlouvy domáhat soudně nebo zda vyhoví nesmyslnému požadavku družstva a s převodcem uzavře i formulářovou smlouvu družstva o převodu členství. Účastníci si pak družstvem odmítnutou původní smlouvu o převodu pečlivě uloží a družstvo si do svého archivu spokojeně vloží nově uzavřenou formulářovou smlouvu a nabyvateli vystaví nájemní smlouvu k družstevnímu bytu.
Vše je tedy zdá se v pořádku. Nebo nikoli?
Již na úvod tohoto článku jsem specifikoval základní znaky, jež musí smlouva o převodu obsahovat.
Základním problémem některých formulářových smluv družstev je pak především skutečnost, že tyto smlouvy (krom toho, že velmi často stále nesprávně používají pojem „zůstatková hodnota členského podílu“) např. neobsahují dostatečnou specifikaci hodnoty členských práv a povinností sjednanou mezi účastníky ani způsob jejího vypořádání. Tyto údaje totiž nejsou pro tato družstva podstatné, tudíž je ve svých formulářových smlouvách neuvádějí. Je tedy možno konstatovat, že řada takových či obdobných formulářových smluv o převodu může být již od samého počátku absolutně neplatná pro absenci zákonných náležitostí smlouvy o převodu členství.
Vedle uvedeného je potřeba připomenout i další problematické místo, jež používání formulářových smluv významně zpochybňuje tam, kde již předtím došlo mezi převodcem a nabyvatelem k uzavření platné smlouvy o převodu členství (kterou družstvo ze své neznalosti odmítlo akceptovat). Jak již bylo výše uvedeno, zmiňuje § 230 ObchZ výslovně, že ve vztahu k družstvu členská práva a povinnosti přecházejí na nabyvatele předložením smlouvy o převodu členství družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným ve smlouvě o převodu. Toto zákonné ustanovení však neznamená odklad účinnosti celé smlouvy. Ustanovení pouze upřesňuje, že družstvo bude s nabyvatelem jednat jako s družstevníkem teprve poté, co bude družstvu převod prokázán.
Budeme-li tedy vycházet z předpokladu, že smlouva o převodu je mezi účastníky účinná již okamžikem jejího uzavření, je možno také konstatovat, že členská práva a povinnosti přecházejí na nabyvatele již tímto uzavřením. Pouze ve vztahu k družstvu je potřeba doložení tohoto převodu, aby i družstvo samotné bylo seznámeno se změnou v osobě družstevníka.
Pokud je tedy mezi účastníky uzavřena za daných podmínek smlouva o převodu členství, avšak družstvo nutí účastníky, aby následně uzavřeli ještě formulářovou smlouvu družstva o převodu, nemá převodce již co převádět, neboť to, co převést mohl, převedl již původní smlouvou na nabyvatele, který předmět převodu nabyl uzavřením původní smlouvy o převodu. Pokud tedy po předchozím uzavření smlouvy o převodu dojde ještě k uzavření formulářové smlouvy družstva, dovoluji si považovat takovou formulářovou smlouvu od samého počátku za absolutně neplatnou pro nemožnost plnění, neboť převodce v okamžiku jejího uzavírání již nemohl členská práva a povinnosti v družstvu převést, a to z důvodu, že je již nevlastnil, neboť tato předtím původní smlouvou o převodu převedl na nabyvatele. Převodce a nabyvatel se tedy v klidu dál mohou řídit svou dříve uzavřenou smlouvou o převodu a družstvo si může spokojeně uložit do archivu další formulářovou smlouvu, která je sice absolutně neplatná, ale odpovídá jeho formuláři.
VII. Nájem družstevního bytu při převodu členství
Hlavním důvodem nabytí členských práv a povinností v bytovém družstvu bude na straně nabyvatele v převážné většině případů zájem o získání práva nájmu družstevního bytu, které je spojeno s daným členstvím.
Na straně účastníků smlouvy o převodu panuje někdy nesprávná domněnka, že současně s převodem členských práv a povinností dochází také k převodu nájemní smlouvy, a nabyvatel tak vstupuje do práv a povinností převodce z nájemní smlouvy k danému družstevnímu bytu. Taková představa je však mylná. Na základě dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu nevstupuje nabyvatel členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu do práv a povinností, které vyplývají z nájemní smlouvy uzavřené mezi dosavadním členem a bytovým družstvem.20 Na nabyvatele tedy přímo nepřechází právo nájmu konkrétního družstevního bytu, ale spolu s členstvím získává nabyvatel právo na uzavření nájemní smlouvy k tomuto bytu.
Jestliže s ohledem na stanovy daného bytového družstva zakládá převod členství i právo na uzavření nájemní smlouvy k určitému družstevnímu bytu, je družstvo zároveň povinno po prokázání převodu členství s nabyvatelem takovou novou nájemní smlouvu uzavřít.21 V případě, že družstvo po oznámení převodu odmítne vystavit nabyvateli novou nájemní smlouvu (např. proto, že družstvo nezákonně odmítlo akceptovat smlouvu o převodu předloženou účastníky – viz výše), je možno se uzavření nájemní smlouvy, resp. splnění povinnosti družstva, domáhat i soudně.22 Málokterý účastník však bude ochoten zahajovat v dané věci soudní řízení a čekat na konečné rozhodnutí. Většinou se tedy zřejmě budou účastníci snažit vyhovět občas iracionálním požadavkům některých družstev tak, aby jim dané družstvo bylo ochotno vystavit novou nájemní smlouvu, a nepůjdou cestou zdlouhavých soudních sporů.
VIII. Závěrem
Převod členských práv a povinností v bytovém družstvu je poměrně neformálně upraveným právním vztahem. K tomu, aby došlo k účinnému uzavření smlouvy o převodu členství postačí v zásadě dodržet základní náležitosti takové smlouvy.
I přesto, že uzavírání smlouvy o převodu členství v bytových družstvech upravuje téměř výhradně poměrně stručný § 230 ObchZ, a i když je k dispozici konstantní judikatura týkající se této problematiky, stále při převodu členství v bytových družstvech dochází k některým výkladovým nejasnostem. Často jsou pak příčinou těchto nejasností samotná družstva, která účastníkům převodů členství zbytečně a v řadě případů i nezákonně komplikují realizaci takového převodu.
Bylo by tedy především vhodné, aby si nejen účastníci, ale také družstva byla vědoma svých práv i povinností a respektovala zákonnou úpravu, jež se jich týká. Účelem zákonné úpravy je totiž především umožnit převodci a nabyvateli dispozitivní řešení jejich vzájemných práv a povinností při převodu členství v družstvu a zároveň omezit nepřiměřenou ingerenci družstva do takové dohody účastníků.
___________
20) Rozsudek NS ze dne 20. 10. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2724/2004.
21) Srov. tamtéž
22) Srov. Dvořák, T. Tři úvahy k judikatuře v oblasti bytových družstev. Soudní rozhledy, 2003, č. 1.
