K záruce při prodeji bytu

Článek vyšel v Právních rozhledech, 2009, č. 12

JUDr. Igor Pařízek, Hradec Králové*


I. Úvodem

V tomto příspěvku se budu snažit dát odpověď na otázku, zda je u prodeje bytu stanovena zákonná záruční doba (záruka), a pokud ano, tak v jaké délce. Veškeré úvahy v tomto příspěvku se pak týkají bytu, kterým je třeba rozumět bytovou jednotku jako nemovitost a způsobilý předmět občanskoprávních vztahů dle § 118 odst. 2 ObčZ a § 1 odst. 1, odst. 2 písm. b) a h), § 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (BytZ).

II. Právní úprava

Smlouva o prodeji bytu se bude řídit zejména § 588 až 610 ObčZ, které upravují obecný institut kupní smlouvy (k nemovitostem). Smlouva se bude dále řídit § 52 a násl. ObčZ upravujícím institut spotřebitelských smluv, a to v případě, že prodávajícím bude dodavatel a kupujícím bude spotřebitel (§ 52 odst. 2, 3 ObčZ). V témže případě se smlouva bude řídit i § 612 až 627 ObčZ, kde se jedná o zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě. V této souvislosti lze poukázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005. V něm byl učiněn závěr, podle kterého pokud byt prodává podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti (realitní kancelář), je zřejmé, že se jedná o prodej zboží v obchodě dle § 612 a násl. ObčZ. Pak je na místě použít nejen obecnou úpravu danou § 588 až 610 ObčZ, ale i úpravu doplňující a speciální danou § 612 až 627 ObčZ.
Pro úplnost lze dodat, že pokud by k prodeji bytu došlo mezi podnikateli v rámci jejich podnikatelské činnosti, tak by se smlouva řídila § 588 až 610 ObčZ a § 612 až 627 ObčZ a ve zbytku obchodním zákoníkem (viz § 261 odst. 6 ObchZ). To ale není pro posuzování problému záruční doby rozhodující, neboť obchodní zákoník sám ve svých obecných ustanoveních závazkového práva záruku neupravuje (§ 261 až 408 ObchZ). Rovněž v takovém případě je třeba otázku záruční doby posuzovat jen dle občanského zákoníku. Konečně musí mít smlouva náležitosti dle § 6 BytZ, přičemž zde se jedná spíše o náležitosti týkající se vymezení bytu z pohledu jeho určitosti.

III. Doba k uplatnění nároku a odpovědnosti za vady v. záruční doba

Obecně je třeba u kupní smlouvy rozlišovat mezi dobou k uplatnění nároku z odpovědnosti za vady prodané věci na straně jedné (§ 504, 599 odst. 1 ObčZ) a záruční dobou na straně druhé (§ 502, § 619 ObčZ). V prvním případě se jedná o úpravu odpovědnosti za vady, které měla věc v době plnění, nikoliv za vady, které vznikly později. Odpovědnost za vady, které se vyskytnou později, tedy po splnění, může být založena zárukou. Jinak řečeno, záruka se vztahuje na vady, které nastanou na prodané věci až po jejím prodeji. Z toho vyplývá, že při prodeji bytu lze jednak uplatnit odpovědnost za vady bytu, které zde byly v době jeho koupě (§ 599 odst. 1 ObčZ), a jednak lze uplatnit odpovědnost za vady bytu, které nastaly v záruční době (§ 619 ObčZ). Pak se nabízí otázka, zda se na prodej bytu vůbec vztahuje zákonná záruka, a pokud ano, tak v jaké délce. Zde samozřejmě odhlížím od smluvní možnosti stran kupní smlouvy záruční dobu mezi sebou výslovně sjednat a stanovit její délku.

IV. Vznik a délka záruky

V rámci kupní smlouvy v občanském zákoníku je vznik záruky výslovně upraven jen v § 619 ObčZ a délka záruky pak v § 620 ObčZ. Podle § 619 odst. 1 ObčZ nejde-li o věci, které se rychle kazí nebo o věci použité, odpovídá prodávající za vady, které se projeví jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v záruční době (záruka). Podle § 619 odst. 2 ObčZ se záruka nevztahuje na opotřebení věci způsobené jejím obvyklým užíváním. U věcí prodávaných za nižší cenu se záruka nevztahuje na vady, pro které byla nižší cena sjednána. Podle § 619 odst. 3 jde-li o věci použité, neodpovídá prodávající za vady odpovídající míře používání nebo opotřebení, které měla věc při převzetí kupujícím. Podle § 620 odst. 1 ObčZ při prodeji spotřebního zboží je záruční doba 24 měsíců; jde-li o prodej potravinářského zboží, je záruční doba osm dní, u prodeje krmiv tři týdny a u prodeje zvířat šest týdnů.
Ustanovení § 619 a 620 ObčZ jsou systematicky zařazena ve zvláštních ustanoveních § 612 až 627 ObčZ o prodeji zboží v obchodě. Jak již bylo výše řečeno, Nejvyšší soud uzavřel, že citovaná ustanovení mají povahu ustanovení doplňujících a speciálních ve vztahu k obecným § 588 až 610 ObčZ; upravují-li proto některé otázky proti obecným ustanovením o kupní smlouvě odlišně, má přednost tato zvláštní úprava.
Z § 619 ObčZ vyplývá obecná zásada, že při prodeji v obchodě prodávající odpovídá za vady, které se na věci projeví po jejím převzetí v záruční době. Jinak řečeno,
§ 619 ObčZ upravuje vlastní institut záruky pro věci prodávané v obchodě, a to tak, že záruka se v zásadě vztahuje na veškeré věci v obchodě prodané (s výjimkou věcí rychle se kazících a použitých). Z toho by vyplývalo, že se záruka musí vztahovat i na prodej nového bytu v obchodě, neboť v tomto směru zákon žádnou výjimku nestanovuje. Pak vyvstává otázka, jak dlouhá je záruční doba na takto prodaný byt.
Délku běhu záruční doby upravuje § 620 odst. 1 ObčZ. Záruční doba je podle něj stanovena v délce 24 měsíců s upřesněním, že se týká jen spotřebního zboží. V obecných ustanoveních § 588 až 610 ObčZ, ale i § 499 až 510 ObčZ není jakákoliv zákonná záruka, a tím spíše její délka vůbec upravena. Nabízí se proto dílčí otázka, zda byt je spotřebním zbožím či nikoliv, resp. zda lze na byt pro účely stanovení délky trvání záruky pohlížet jako na spotřební zboží. Bylo by totiž možno uvažovat, že pokud by byt spotřebním zbožím nebyl, není důvod na něj vztahovat zákonnou záruční dobu, danou speciálním ustanovením § 620 ObčZ. Potom by zůstávala kupujícímu zachována jen obecná odpovědnost za vady existující v době plnění (viz § 599 odst. 1 ObčZ). Pro zodpovězení této dílčí otázky je třeba vrátit se k předchozímu znění § 620 odst. 1 ObčZ do 31. 12. 2002.

V. Byt jako spotřební zboží?

Podle § 620 odst. 1 ObčZ ve znění do 31. 12. 2002 záruční doba je šest měsíců; jde-li o prodej potravinářského zboží, je záruční doba osm dní, u prodeje krmiv tři týdny a u prodeje zvířat šest týdnů. Za povšimnutí stojí, že citované ustanovení ve znění do 31.12.2002 vůbec nerozlišovalo mezi věcmi, na které se zákonná, 6měsíční záruka vztahuje. Rovněž ještě nehovořilo výslovně o spotřebním zboží. Zákonná 6měsíční záruka se tak vztahovala na každou věc (zboží) koupenou v obchodě ve smyslu § 612 a násl. ObčZ, s výjimkou potravin, zvířat a krmiv. K novelizaci § 620 odst. 1 ObčZ na stávající znění bylo přistoupeno s účinností od 1. 1. 2003 zákonem č. 136/2002 Sb. Vlastním důvodem novelizace bylo uvedení záruční doby do souladu se směrnicí Evropského parlamentu a Rady 1999/44/ES ze dne 25. 5. 1999. Cílem této směrnice bylo sblížit právní a správní předpisy jednotlivých členských států týkající se některých aspektů prodeje spotřebního zboží a záruk na spotřební zboží s cílem zajistit jednotnou základní úroveň ochrany spotřebitele v rámci vnitřního trhu (čl. 1 odst. 1 směrnice). Podle čl. 2 odst. 2 písm. b) se pro účely této směrnice rozumí „spotřebním zbožím“ všechny hmotné movité předměty, s výjimkou zboží, které se prodává na základě výkonu rozhodnutí nebo jiných soudních opatření, vody a plynu, nejsou-li stáčeny v omezeném objemu nebo v určitém množství, a elektrické energie.
Z toho jednoznačně a bez pochybností vyplývá, že podle směrnice se záruční doba 24 měsíců měla týkat jen movitých věcí, nikoliv ale nemovitostí. Směrnice jasně mínila zavést jen další a delší, 24 měsíců trvající záruční dobu výlučně pro spotřební, movité věci. Současně však směrnice neměla za cíl jakkoliv jinak zkrátit či omezit dosavadní záruky a délky jejich trvání. Smyslem směrnice bylo jen rozšířit ochranu spotřebitele, resp. kupujícího, nikoliv však jeho dosavadní postavení v některém ohledu zhoršit. Zákonodárce sice tuto delší záruční dobu zavedl, nikoliv však vedle dosavadní, obecné 6měsíční záruční doby, nýbrž místo ní. Provedenou novelizací § 620 odst. 1 ObčZ tak sice došlo k zavedení delší, 24měsíční záruční doby, ale jen pro spotřební zboží (movité věci). Spolu s tím ale došlo k úplnému odejmutí dosavadní 6měsíční zákonné záruční doby pro zboží (věci) ostatní. Takový výsledek však bez jakýchkoliv pochybností neměla za cíl ani směrnice, ale zcela jistě ani místní zákonodárce. O tom konečně svědčí i to, že novelou nebyla prakticky a významněji dotčena ani ustanovení § 619, ani § 620 odst. 2, 5 ObčZ. Ustanovení § 619 ObčZ v době do 31. 12. 2002 i po ní stále upravuje odpovědnost prodávajícího v obchodě za vady, které se vyskytnou po převzetí věci v záruční době (záruku). Podle tohoto ustanovení se záruka na byt prodaný v obchodě zásadně vztahuje. Ustanovení § 620 odst. 2, 5 ObčZ v době do 31. 12. 2002 i po ní stále upravuje možnost prodloužení i rozšíření zákonné záruky.
Gramatický (jazykový) výklad § 620 odst. 1 ObčZ ve spojení s citovanou směrnicí nabízí zavádějící závěr, podle kterého byt jako věc nemovitá není spotřebním zbožím. Při výkladu právní normy však významnou roli hraje především výklad teleologický. Je nutné se vždy ptát po účelu zákonného příkazu či zákazu (viz nález Ústavního soudu ze dne 11. 5. 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04). Z teleologického výkladu uvedených právních norem je tak třeba učinit jediný rozumný závěr, že i byt je třeba považovat za spotřební zboží pro účely určení délky trvání záruční doby ve smyslu § 620 odst. 1 ObčZ. V opačném případě by se totiž nabízel naprosto absurdní závěr, podle kterého by se na prodej bytu do 31. 12. 2002 vztahovala 6měsíční záruka a od 1. 1. 2003 by se na něj již žádná zákonná záruka nevztahovala, resp. dle § 619 ObčZ v zásadě vztahovala, ale nebyla by zjistitelná její délka. Takový výklad by byl opět v rozporu se smyslem citované směrnice, neboť dle jejího čl. 8 odst. 2 členské státy mohou za účelem zajištění vyšší úrovně ochrany spotřebitele v oblasti působnosti této směrnice přijmout nebo ponechat v platnosti přísnější předpisy, které jsou v souladu se smlouvou.

VI. Závěr

Z výše uvedeného rozboru lze vyvodit následující závěry. Na prodej bytu v obchodě se zásadně vztahuje zákonná záruční doba (záruka). Je-li po datu 31. 12. 2002 prodáván nový byt a jedná se přitom o prodej bytu v obchodě, činí zákonná záruční doba na prodej bytu 24 měsíců (§ 620 odst. 1 ObčZ). V tomto případě nebude rozhodné, zda byt v obchodě kupuje spotřebitel nebo podnikatel. Významné bude jen to, zda se jedná o prodej bytu v obchodě tak, jak má na mysli § 612 ObčZ. Bude-li před datem 31. 12. 2002 i po tomto datu prodáván nový byt, a nebude se přitom jednat o prodej bytu v obchodě, nevztahuje se na prodej bytu žádná zákonná záruční doba. V obou případech však nic nebrání stranám kupní smlouvy sjednat si záruku i rozsah a délku jejího trvání (§ 502 ObčZ). V případě prodeje bytu v obchodě může být záruka prodloužena a rozšířena i nad zákonem daný rámec (§ 620 odst. 5 ObčZ). Byl-li nový byt prodáván do 31. 12. 2002 a jednalo se přitom o prodej bytu v obchodě, činila zákonná záruční doba na prodej bytu 6 měsíců (§ 620 odst. 1 ObčZ ve znění do 31. 12. 2002 a čl. III odst. 2 přechodných ustanovení k zákonu č. 136/2002 Sb.). Rozhodující pro běh záruční doby je vždy převzetí věci kupujícím (§ 621 ObčZ). Všechny uvedené závěry se uplatní i pro prodej již použitého bytu v obchodě s tím omezením, že v takovém případě nebude prodávající odpovídat za vady odpovídající míře používání nebo opotřebení, které měl byt při převzetí kupujícím (§ 619 odst. 3 ObčZ).


* Autor je soudcem Krajského soudu v Hradci Králové.

Odeslat článek e-mailem
Odeslat článek e-mailem
Vaše jméno: Váš e-mail:
E-mail adresáta: Poslat:
Komentář:
Vyhledávání
Novinky